조정대상지역 규제 정리(대출, 양도세, 전매제한 등)

2021.07.12 최종 업데이트

부동산에 청약하기 위해서는 분양하는 건설지역이 어떤 규제지역으로 묶여있는지 확인해야 합니다. 왜냐면 어떤 규제지역에 묶여있는지에 따라 청약 신청자격이 달라지기 때문이죠. 오늘은 정부에서 규제하고 있는 다양한 규제지역 중 조정대상지역에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

조정대상지역 규제 정리

 

 

 부동산 규제지역 종류

 

정부에서 정하는 부동산 규제지역은 몇가지가 있습니다. 개략적으로 살펴보면 다음과 같습니다.

 

□ 부동산 규제지역 종류
구 분 주요 내용
조정대상지역 청약과열지역 주택가격, 청약경쟁률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있는 지역
청약위축지역 주택가격, 주택거래량 등을 고려하였을 때 주택 거래가 위축되어 있는 지역
투기과열지구 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역
투기지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높고 주택투기가 성행하고 있는 지역

 

조정대상지역은 청약과열지역과 청약위축지역으로 나뉘는데요, 보통 언론에서 이야기하는 조정대상지역은 청약과열지역을 지칭하는 용어입니다. 2020년 현재 국내에는 청약위축지역으로 지정된 곳은 없습니다. 따라서, 본문에서는 "조정대상지역=청약과열지역"의 의미로 사용하겠습니다. 위의 규제지역 중 규제강도로 따지면  [조정대상지역] → [투기과열지구] → [투기지역] 순으로 부동산 규제가 강화되며, 가장 강력한 제재인 투기지역은 조정대상지역과 투기과열지구의 규제를 모두 적용받는다고 보시면 됩니다.

 

오늘은 이 중 특별히 조정대상지역 중 청약과열지역에 대해 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

 

 조정대상지역이란?

 

조정대상지역(=청약과열지역)이란 주택가격상승률이 일정 범위 이상으로 증가하거나 청약경쟁률이 높은 지역의 부동산경기를 안정화시키기 위해 정부가 지정하는 부동산 규제지역 중 하나입니다. 조정대상지역의 구체적인 지정기준 및 절차는 다음과 같습니다.

 

□ 조정대상지역(청약과열지역) 지정기준 및 절차
구 분 내 용
관련법령 [주택법 제63조의2제1항][시행규칙 제25조의3]
지정기준 정량적
요건
3개월간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 아래 중 하나에 해당하는 지역
 ① 2개월간 청약경쟁률이 5:1 초과(국민주택규모 10:1)
 ② 3개월간 분양권 전매거래량이 전년동기 대비 30% 이상 증가
 ③ 시도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국평균 이하
정성적
요건
주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하여 결정
지정절차 지자체 의견 청취 후 국토부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정

 

조정대상지역은 별도의 정량적 또는 정성적 기준이 존재하지만, 결국 국토부장관이 판단하여 결정하는 것이므로 개인적으로 지정요건이 크게 중요하다고 생각지는 않습니다. 우리가 알아야할 것은 사실 지정기준이 아니라 조정대상지역의 규제내용입니다.

 

 

 

 조정대상지역 규제 내용

 

조정대상지역의 규제 내용을 표로 정리하면 다음과 같습니다. (표에 대괄호로 표시된 숫자는 참고자료 번호입니다. 아래 정리된 참고자료를 참조하시기 바랍니다.)

 

□ 조정대상지역 규제 내용 (2021.07.12 기준)
구 분 규제 내용
대출 · LTV, DTI 요건 강화
  - LTV : 9억 이하분 50%, 9억 초과분 30%[1]
  - DTI : 50%
  - 서민·실수요자의 경우 LTV 10~20%p, DTI 10%p 우대[2][8]
· 주택담보대출 요건 강화
  - 2주택 이상 : 주택담보대출(주담대) 금지[3]
  - 1주택 세대 : 6개월내 기존주택처분 및 신규주택 전입시만 주담대 가능[4]
  - 무주택 세대 : 6개월내 전입시 주담대 가능[4]
· 중도금대출 발급요건 강화
  - 분양가격 10% 계약금 납부[5]
  - 세대당 보증건수 1건 제한[6]
세금 · 분양권전매시 양도세 강화[2]
  - 1년 미만 보유시 : 70%
  - 1년 이상 보유시 : 60%
· 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상[2]
  - 2주택 : 기본세율 + 20%p
  - 3주택 : 기본세율 + 30%p
· 다주택자(3주택 or 조정대상지역 2주택) 종부세 추가 과세[2]
  - 과세표준에 따라 1.2~6.0%p 과세
· 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간 강화[7]
  - 1년 이내 처분시 비과세 혜택
· 1주택 이상자 신규 취등록 임대주택 세제혜택 축소(양도세 중과, 종부세 합산과세)
분양권
전매
· 주택 분양권 전매제한 기간 강화
  - 1지역 : 소유권이전등기시
  - 2지역 : 1년 6개월
  - 3지역 : 6개월
· 오피스텔 분양권 전매제한 강화[6]
  - 소유권이전등기 or 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간
청약 · 1순위 자격요건 강화 (아래 요건 모두 만족해야 함)
  - 청약통장 가입 후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상[6]
  - 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을 것, 세대주 일 것[5]
  - (국민, 민영 가점제) 무주택자, (민영 추첨제) 1주택 소유자
· 민영주택 가점제 적용 확대[6]
  - 85㎡ 이하 : 75%
  - 85㎡ 이상 : 30%
· 청약 당첨시 재당첨제한 : 7년[7]
기타 · 주택 취득시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 제출[4]
※ 참고자료
[1] 2020.02.20 부동산 대책
[2] 2020.07.10 부동산 대책
[3] 2018.09.13 부동산 대책
[4] 2020.06.17 부동산 대책
[5] 2016.11.03 부동산 대책
[6] 2017.08.02 부동산 대책
[7] 2019.12.16 부동산 대책
[8] 2021.06.03 부동산 대책

 

보시다시피 금융, 세제, 전매제한, 청약 등 다양한 요소에 신규 규제가 적용됩니다. 이 중 청약과 관련해서는 조정대상지역 1순위 강화 요건을 보시면 일반지역과 비교해서 어떻게 강화된건지 쉽게 비교해볼 수 있습니다.

 

LTV의 경우 9억 이하분은 50%, 9억 초과분은 30%로 차등 적용되는데요, 만약 14억원짜리 부동산을 구입한다면 아래와 같은 방식으로 LTV가 계산됩니다.

 

· 조정대상지역 내 14억원 부동산 매입시 주택담보대출 한도(LTV)

 = (9억원 × 50%) + (5억원 × 30%) = 6억원

 

단 서민·실수요자(부부합산 연소득 9,000만원 이하, 생애최초구입자 연소득 1억원 이하)의 경우에는 LTV가 완화되는데요, 8억이하의 주택을 기준으로 LTV가 5억원까지는 70%, 5억~8억원까지는 60%로 완화됩니다.

 

전매제한의 경우 1지역, 2지역, 3지역에 따라 전매제한 기간이 따로 명시되어 있는데요, 2020년 현재 우리나라에 지정된 조정대상지역은 모두 1지역으로 구분되어 있습니다. 즉, 현재 조정대상지역으로 지정된 곳은 모두 분양권 전매가 소유권이전등기시까지 제한되고 있습니다. 사실상 분양권을 거래하지 못한다고 이해하면 되겠네요.

 

 

 마치며

 

오늘은 부동산 규제지역 중 하나인 조정대상지역에 대해 알아봤습니다. 조정대상지역 지정시 주택청약 뿐만 아니라 각종 금융, 세제 등 다방면으로 규제가 이뤄진다는 것을 알았습니다. 이보다 더 강한 투기과열지구와 투기지역에는 어떤 규제가 적용되는지도 한번 살펴볼 필요가 있겠네요. 사실 이번 포스팅을 정리하면서 참 애를 많이 먹었습니다. 부동산 대책이 새로 발표될 때마다 기존의 대책을 갈음하는 경우가 상당히 많더라구요. 앞으로 정책이 나올때마다 차근차근 업데이트를 해나가야겠습니다. 오늘의 포스팅은 여기까지입니다.

댓글

Designed by JB FACTORY