우리나라는 국민들에게 최대한 공평하게 주택을 공급할 수 있도록 여러 방식의 주택청약 제도를 도입하고 있습니다. 그런데 공평한 공급을 목적으로 청약제도를 만들다보니 제도 자체가 너무 어렵고 복잡해졌습니다. 청약을 하기 위해서는 규제지역의 종류, 무주택요건, 재당첨제한 요건, 공급방식(일반, 특별, 우선) 등 알아야할 것들이 너무나 많죠. 오늘은 그 중 재당첨제한에 관한 내용을 최대한 이해하기 쉽게 정리해보았습니다.
재당첨 제한 제도의 개요
입주자모집공고를 자세히 들여다보면 '재당첨 제한', '1순위청약 제한', '가점제당첨 제한' 등 재당첨과 관련된 제한사항들이 중구난방으로 적혀있습니다. 용어도 비슷하고, 당첨이 제한되는 기간도 각기 다른 이 재당첨제한 제도들은 도대체 왜 이렇게 많은건지... 너무 헷갈리죠? 지금부터 하나하나 살펴보겠습니다. 우리가 알아야 할 포인트는 총 5개입니다. (이 글을 좀 더 쉽게 이해하기 위해 조정대상지역(청약과열지역)과 투기과열지구에 대한 글도 함께 읽어보시길 추천드립니다.)
· 재당첨 제한 종류 정리
- 재당첨 제한
- 1순위청약 제한
- 부적격당첨 제한
- 가점제당첨 제한
- 특별공급 제한
각각의 재당첨 제한 조건에 해당된다고 하더라도 아파트 청약이 완전히 불가능한 것은 아닙니다. 아래 표와 같이 5가지 제한요건은 공급방식에 따라 청약제한 범위가 다르기 때문입니다.
| 구 분 | 특별공급 | 일반공급 1순위 | 일반공급 2순위 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 가점제 | 추첨제 | 가점제 | 추첨제 | ||
| ① 재당첨 제한[2] | X | X | X | X | X |
| ② 1순위청약 제한[3] | O | X | X | O | O |
| ③ 부적격당첨 제한 | X | X | X | X | X |
| ④ 가점제당첨 제한 | O | X | O | O | O |
| ⑤ 특별공급 제한 | X | O | O | O | O |
| [1] O : 청약 가능, X : 청약 제한(불가능) [2] 비규제지역에서는 재당첨 제한이 적용되지 않음 [3] 투기과열지구, 청약과열지역 외 지역에서는 1순위청약 제한이 적용되지 않음 |
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예를 들어, 재당첨 제한이나 부적격당첨 제한에 해당된 경우 일반공급과 특별공급 모두 청약이 불가한 반면, 가점제당첨 제한에 해당된 경우에는 특별공급이나 일반공급 추첨제로는 청약이 가능합니다. 각각의 제한요건에 대해 좀 더 자세히 알아볼까요?
① 재당첨 제한
투기과열지구 및 청약과열지역 등에서 주택청약시, [주택공급에 관한 규칙 제54조]에 따른 재당첨 제한 기간에 속한 세대의 구성원은 입주자로 선정될 수 없습니다. 참고로 비규제지역의 주택을 청약할 때에는 재당첨제한 요건이 적용되지 않습니다. 재당첨제한 기간은 과거 당첨된 주택이 어떤 규제지역에 속했었느냐에 따라 달라지는데요, 아래 표와 같습니다.
| 과거 당첨된 주택 구분 |
재당첨 제한 기간 (당첨일로부터) |
||
|---|---|---|---|
| · 투기과열지구 · 분양가상한제 |
10년 | ||
| · 조정대상지역(청약과열지역) | 7년 | ||
| · 토지임대주택 · 투기과열지구 내 정비조합 |
5년 | ||
| · 이전기관종사자 특별공급주택 · 분양전환공공임대주택 · 기타당첨자 |
수도권 과밀억제권역 | 85㎡ 이하 | 5년 |
| 85㎡ 초과 | 3년 | ||
| 그 외 | 85㎡ 이하 | 3년 | |
| 85㎡ 초과 | 1년 | ||
| ※ 두가지 이상에 해당되는 경우 그 중 가장 긴 제한기간을 적용 | |||
예를 들어 과거에 투기과열지구에서 분양했던 아파트에 당첨된 이력이 있는 경우, 당첨자 및 그 세대에 속한자(세대원)는 당첨일로부터 10년간 다른 주택의 당첨자로 선정될 수 없습니다. 단, 과거에 당첨된 주택이 다음 중 하나에 해당됐을때는 재당첨 제한 대상자에 포함되지 않습니다.
· 재당첨 제한 대상자에 포함되지 않는 당첨주택
- 청약통장을 쓰지 않고 매수한 미분양 주택
- 청약통장을 쓰지 않고 무순위 청약으로 취득한 주택
② 1순위청약 제한
1순위청약 제한은 11.3 부동산대책에서 새로 나온 규제입니다. 참고로 이 1순위청약 제한은 투기과열지구와 청약과열지역 중 일반공급에만 적용됩니다. 따라서, 비규제지역, 또는 규제지역 중 특별공급에 청약할 때에는 1순위청약 제한이 적용되지 않습니다.
[① 재당첨 제한]은 순위를 불문하고 청약이 불가능한 반면, [② 1순위청약 제한]은 2순위로는 청약할 수 있습니다. 다만 투기과열지구와 조정대상지역에서는 실질적으로 2순위로는 당첨되기가 어렵기 때문에, 일반공급에 청약하시는 분들에게는 1순위청약 제한이 사실상 또 하나의 재당첨 제한이라고 볼 수 있죠. 1순위청약 제한 조건은 공공분양주택(국민주택)과 민영주택으로 구분되며, 청약제한 기간은 5년입니다.
| 공공주택 | 민영주택 |
|---|---|
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공공주택은 무주택세대주만, 민영주택은 1주택 세대주까지는 1순위 청약이 가능하며, 공통적으로 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 이력이 없는 세대의 세대주여야 합니다.
③ 부적격당첨 제한
부적격당첨은 당첨자의 소득이나 재산조사결과 요건에 만족하지 못하거나, 가점제 점수를 잘못 기입하는 등 당첨자격을 인정할 수 없을 경우에 [주택공급에 관한 규칙 제58조]에 따라 시행되는 규제요건입니다. (부적격당첨 사례에 대한 내용은 추후 별도의 포스팅으로 정리할 예정입니다.) 부적격 당첨자는 당첨일로부터 아래의 기간동안 다른 주택의 당첨자로 선정될 수 없습니다.
· 부적격 당첨자 제한 기간
- 수도권 : 1년
- 수도권 외 : 6개월(단, 투기과열지구, 청약과열지역은 1년)
- 상기 지역 중 위축지역 : 3개월
간혹 '부적격당첨자가 되면 5년동안 재당첨 제한에 걸린다'라고 오해하고 있는 분들이 있습니다만, [③ 부적격당첨 제한]과 [① 재당첨 제한]은 엄영히 다릅니다. 부적격당첨자는 당첨이 취소되었으므로 당첨자가 아닙니다. 재당첨 제한은 당첨자에 한해서만 재당첨을 제한하는 제도이므로, 부적격당첨자는 재당첨 제한에 해당되지 않습니다.
④ 가점제당첨 제한
가점제당첨 제한은 8.2 부동산대책에서 처음 나온 규제요건으로, 규제지역, 비규제지역에 상관없이 모두 적용됩니다[주택공급에 관한 규칙 제28조제6항제2호]. 과거 2년 이내에 가점제로 당첨된 사실이 있는 세대에 속한 자는 2년간 1순위 가점제로 청약할 수 없습니다.
· 가점제당첨 제한
- 과거 2년 이내에 가점제로 당첨된 사실이 있는 세대에 속한 자는 2년간 1순위 가점제로 청약할 수 없음
- 가점제당첨 제한은 전국의 모든 지역(규제지역 및 비규제지역 모두)에 적용됨
가점제당첨 제한은 비규제지역의 가점제당첨을 악용하는 사람들을 겨냥하여 만들어진 규제입니다. 비규제지역에서는 앞서 언급했던 [① 재당첨 제한]이나 [② 1순위청약 제한]이 적용되지 않습니다. 따라서, 다른 주택에 당첨됐더라도 청약통장을 신규로 개설하고 6개월만 있으면 다시 1순위로 주택청약을 할 수 있었죠. 일부 가점제 점수가 높은 사람들은 이 점을 이용하여 지방의 인기 민영주택을 돌며 '청약 1순위 요건 만족→가점제 당첨→분양권 전매' 행위를 6개월마다 반복했었습니다. 현재는 가점제당첨 제한 요건을 신설하여 이러한 전매행위를 방지하고 있죠.
⑤ 특별공급 제한
특별공급은 평생에 딱 한번, 모든 방식(생애최초, 신혼부부, 다자녀 등)을 통틀어서 딱 한번만 당첨될 수 있습니다. 몇가지 예외사유도 있지만 일반적으로는 평생에 한번뿐인 기회라고 생각하면 됩니다. [주택공급에 관한 규칙 제55조]
· 특별공급 제한
- 특별공급은 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 공급함.
- 단, 철거민, 이전기관종사자 등은 특별공급을 받을 수 있음.
마치며
오늘은 청약과 관련하여 여러가지 재당첨 제한 요건들을 알아보고 정리해봤습니다. 청약제도가 워낙 복잡하다보니 공부할 것도 참 많네요. 입주자모집공고문을 자세히 보더라도 재당첨 제한에 대한 내용이 뿔뿔이 흩어져있어서 이들 내용을 모두 파악하기가 정말 어렵습니다. 주택청약을 하신다면 위의 내용들을 꼭 숙지하시어 청약에서 불이익을 받는 일이 없었으면 좋겠습니다.
