오늘은 부동산 관련 용어에 대해 알아보도록 하겠습니다. 정확히 말하자면 부동산 대출 관련 용어인데요, 요새는 경제신문에서도 자주 볼 수 있는 용어들이에요. 바로 LTV, DTI, DSR 입니다.
LTV
◇ LTV (Loan to Value ratio, 담보인정비율)
은행이 주택 상가 빌딩 등을 담보로 잡고 돈을 빌려줄 때, 담보 물건의 실제 가치 대비 대출금액 비율을 뜻함. <출처 : 한경 경제용어사전>
LTV = (은행의 대출금액 / 담보 물건의 실제 가치) × 100
LTV는 은행 입장에서 집값중에 얼마나 대출을 내줄지 결정하는 규제요건이라고 보시면 됩니다.
예를 들면, 내가 10억원짜리 주택을 담보로 대출을 받을 때 은행에서 정한 LTV가 70% 라면, 은행에서는 최대 7억원까지만 대출해준다는 뜻입니다.
여기서 담보 물건의 실제 가치는 어떻게 알 수 있을까요?
담보물건의 시세를 평가하는 방법은 국세청 기준시가, 국민은행 KB부동산 시세, 한국감정원 시세, 감정평가법인에 의뢰한 감정가격 중 1가지를 사용하도록 금융감독원이 규정했습니다.
이에 따라 국민은행 외의 시중 은행에서도 담보물건의 시세를 평가할 때 주로 KB부동산 시세를 사용하여 부동산의 가치를 평가합니다.
관련 링크 : KB부동산 시세 홈페이지
DTI
◇ DTI (Debt to Income, 총부채상환비율)
담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출한도를 정하는 척도. DTI는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채에 대해 연간 상환한 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율인데, 이 수치가 낮을수록 빚 상환 능력이 높다고 인정됨. <출처 : 네이버 시사상식사전>
DTI = (주택대출 연간 원리금상환액 + 기타대출 연간 이자상환액) / 연간 소득
DTI는 빌리는사람 입장에서 소득 중에 얼마나 돈을 갚을 수 있는지 평가하는 규제입니다.
기타대출이 없다는 가정하에, 주택대출을 3억원을 10년동안 무이자로 빌렸다고 생각해볼까요? (물론 10년동안 무이자로 빌려주는 곳은 가족말곤 없습니다...) 매년 3,000만원을 갚아야겠네요. 치킨요정의 연간 소득은 5,000만원 입니다. 그렇다면 DTI는 60%가 되는 것입니다.
당연히 연간소득이 높거나, 대출금이 낮아지면 DTI도 낮아지게 됩니다. 낮을 수록 나의 재정상황이 건전하다는 뜻이죠.
DSR
◇ DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)
연간 소득 대비 대출원리금 상환액이 차지하는 비율. 차주가 전 금융회사에 보유하고 있는 모든 대출의 원리금 상환부담을 보여주는 지표임. 이 수치가 낮을수록 빚 상환능력이 높다고 인정됨. <출처 : 매일경제>
DSR = (주택대출 연간 원리금상환액 + 기타대출 연간 원리금상환액) / 연간 소득
DTI와 매우 유사해보이는데요, 차이점을 비교해본다면 아래와 같습니다.
DTI = (주택대출 연간 원리금상환액 + 기타대출 연간 이자상환액) / 연간 소득
DSR = (주택대출 연간 원리금상환액 + 기타대출 연간 원리금상환액) / 연간 소득
DSR 역시 차주의 상환부담을 평가하는 지표로, 현재 적용하는 DTI 보다 정교합니다. DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타대출의 이자 부담만을 반영하지만, DSR은 주택담보대출과 기타부채의 원리금 상환액을 모두 적용합니다.
즉, 주택담보대출 뿐 아니라 신용대출과 신용카드 미결제액, 카드론, 임대보증금, 자동차 할부금 등 차주의 모든 금융권 대출 원리금 상환 규모를 파악해 추가대출 여부를 결정하기 때문에 대출을 받기가 더 어렵다고 볼 수 있죠.
