지난시간에 유동성이 낮은 자산에 유동성을 부여할 수 있는 방법인 ABS - 자산유동화증권에 대해 알아보았는데요, 이번에는 자산유동화증권의 한 종류인 MBS - 주택저당증권에 대해 다뤄보려고 합니다. 2007년 미국발 서브프라임모기지 사태의 주된 원인으로도 많이 알려져 있죠? 오늘은 이 MBS의 도입배경과 발행구조, 세부종류 등에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
ABS - 자산유동화증권 요약 정리
· 자산유동화증권 (Asset Backed Securities)
특정 자산(부동산, 채권, 기타 재산권)으로부터 발생하는 현금흐름을 기초로 하여 자산유동화계획에 따라 발행되는 증권.
지난시간에 배웠던 ABS부터 잠깐 요약해볼까요? ABS의 핵심은 바로 일정한 현금흐름이 창출되는 자산을 담보로 한다는 것인데요, 예를 들면 일정한 이자가 나오는 예금이나 채권, 그리고 꾸준히 임대수익이 나는 부동산 등을 꼽을 수 있겠습니다.
ABS는 담보로 하는 자산에 따라 MBS(주택저당증권), CDO(부채담보부증권), PF ABCP(부동산개발 자산담보부기업어음) 등 다양하게 나뉩니다. NICE신용평가에서 발행한 2018년 상반기 유동화시장 발행실적 분석보고서에 따르면, 전체 ABS발행량 중 예금, 채권 등을 기초자산으로 하는 CDO의 발행비율이 약 65%, 주택을 담보로 하여 발행되는 MBS의 발행비율이 약 13%를 차지했다고 합니다.
오늘은 위에 언급한 다양한 종류의 ABS중에서 특별히 MBS에 대해 좀 더 심도있게 다뤄보겠습니다.
MBS - 주택저당증권
주택저당증권의 개념 및 도입배경
일반적으로 주택을 구입할 때 100% 자기돈으로 구입하는 사람들은 그리 많지 않습니다. 대부분은 은행으로부터 주택담보대출을 받아서 주택을 구입하죠. 이 때 은행으로부터 받은 대출금은 원금에 이자를 더하여 20~30년에 걸쳐 천천히 갚아나가구요. (참고로 주택담보대출은 영어로 모기지(Mortgage)라고 합니다.)
위의 상황을 은행 입장에서 한번 바라볼까요? 은행은 주택담보대출을 필요로 하는 고객에게 자금을 대출해주고, 고객에게 빌려준 돈을 돌려받을 권리(저당권)를 증명하는 증서를 갖는데요, 이 증서가 바로 주택저당채권입니다. 이 채권을 갖고 있는 은행은 고객으로부터 장기간에 걸쳐서 원리금을 상환받고 이자수익을 얻게 됩니다. 그런데 사실 은행 입장에서는 거액의 대출금을 내주고 20~30년에 걸쳐 소액의 이자를 받는 것이 그리 썩 만족스러운 상황은 아닙니다. 이 동안에는 은행의 자금이 대부분 묶여있기 때문에 다른 곳에 투자할 여력이 줄어드니까요.
자, 다시 상황을 한번 정리해볼게요. 은행은 고객에게 거액의 대출금을 내준 대신 주택저당채권을 취득합니다. 이 채권을 가지고 있으면 20~30년동안 꾸준히 이자수익을 얻을 수 있지만, 매우 장기간 돈이 묶이는(=유동성이 떨어지는) 상황이 발생합니다. 은행 입장에서는 주택저당채권의 유동성을 높일 수 있다면 좋을 것 같은데요... 어떻게 방법이 없을까요?
이전시간에 배운 자산유동화증권의 개념을 주택저당채권에도 동일하게 적용할 수 있습니다. 주택저당채권을 또다시 담보로 잡아서 증권을 만드는 방식으로 말이죠. 주택저당채권은 꾸준한 현금흐름(=대출원리금)이 나오는 금융자산이기 때문에 ABS의 담보자산으로 문제가 없겠죠?
은행들은 수만명의 사람들에게 주택담보대출을 해준 대가로 수만장의 주택저당채권을 보유하고 있습니다. 이 채권을 제3자에게 조금 싸게 팔 수 있다면, 제3자는 장기적으로 꾸준한 수익을 올릴 수 있고, 은행은 수익률은 조금 떨어지지만 수십년에 걸쳐서 받을 원리금을 한꺼번에 받을 수 있는(=단기간에 유동성을 확보할 수 있는) 이점이 생기죠. 이렇게 탄생하게 된 개념이 바로 주택저당증권입니다.
· 주택저당증권(Mortgage Backed Securities)
금융기관이 주택을 담보로 주택자금을 대출하고 취득한 주택저당채권을 대상자산으로 하여 발행한 증권으로, 자산담보부증권(ABS)의 한 종류임.
주택저당증권의 발행구조
앞서 말씀드렸다시피 주택저당증권은 주택저당채권을 기초로 하여 만들어집니다. 일단 주택소유자가 금융기관으로부터 주택담보대출을 받고, 금융기관은 주택소유자로부터 주택저당채권을 취득합니다. 이처럼 대출을 원하는 수요자와 대출을 제공하는 금융기관으로 이루어지는 시장을 1차 저당시장이라고도 부릅니다.
금융기관은 본인들이 소유한 수많은 주택저당채권들을 한덩이로 모아서 한국주택금융공사에 한꺼번에 양도해버립니다. 이때 양도하는 한덩이의 주택저당채권을 저당풀(Pool)이라고 부릅니다. 한국주택금융공사는 금융기관으로부터 양수받은 저당풀을 기반으로 MBS를 발행하는데요, 공사가 직접 발행하거나 중간에 신탁계정을 하나 만들어서 발행하기도 합니다.
한국주택금융공사가 증권을 발행할 때 금융감독원에 양도와 신탁에 관한 등록을 합니다. 그리고 금융감독원은 이를 공정하게 공시하여 투자자를 보호하는 역할을 합니다. 투자자(기관투자자)들은 이렇게 발행된 MBS에 투자자로 참여하게 됩니다. 이처럼 저당대출기관과 다른 기관투자자들 사이에 저당을 사고파는 시장을 2차 저당시장이라고 부릅니다.
언뜻 보면 발행절차가 상당히 복잡해보입니다. 왜 굳이 이렇게 복잡한 절차를 거쳐 MBS를 발행하려고 하는 걸까요? 이번에는 MBS의 발행이 어떤 긍정적인 효과를 창출할 수 있는지 알아보겠습니다.
주택저당증권 발행효과
| 구 분 | 발행효과 |
|---|---|
| 주택소유자 | · 금융기관의 주택대출 여력 확대로 장기·저리의 주택담보대출 확보 가능 · 소자본으로 주택 구입 가능 |
| 금융기관(은행 등) | · 유동성이 낮은 채권의 유동화로 대출 여력 확대 · 대출채권 매각으로 자기자본비율(BIS) 제고 |
| 투자자 | · 장기적으로 저위험 고정수익을 얻을 수 있는 새로운 투자수단 확보 |
| 경제활성화 측면 | · 국민의 주택자금을 지원하는 효과를 바탕으로 중장기적 주택시장의 활성화 · 주택수요의 증가로 인해 주택보급률 확대 및 경제활성화 기대 |
MBS의 도입은 모든 이해당사자들에게 긍정적인 효과를 제공합니다. 먼저 금융기관(은행) 입장에서는 유동성이 떨어지는 대출채권을 유동화전문회사인 한국주택금융공사에 양도함으로써 유동성을 높일 수 있다(=현금확보)는 장점이 있습니다. 은행의 유동성이 높아진다는 것은 결국 은행의 대출여력 상승으로 귀결됩니다.
또한 대출채권을 한국주택금융공사에 양도함으로써 자기자본비율(BIS비율)도 높일 수 있습니다. 은행의 BIS비율은 [자기자본÷위험가중자산]으로 계산되는데, 주택저당채권은 분모인 위험가중자산에 포함됩니다. 이걸 주택금융공사에 넘겨버리면 위험가중자산이 줄어들기 때문에 결과적으로 BIS비율이 높아지는 것이죠.
MBS는 주택소유자의 입장에서도 긍정적인 효과를 창출합니다. 은행의 유동성 증가로 인해 대출여력이 확대되면 더 많은 사람들이 더 낮은 이율로 주택담보대출을 받을 수 있으니까요. 중장기적으로는 주택수요의 증가로 주택보급률도 확대되고 경제활성화를 기대할 수 있겠습니다. (다만 주택시장이 너무 과열되면 서브프라임모기지사태와 같은 부작용이 올수도 있습니다.)
투자자 입장에서도 새로운 투자상품에 투자할 기회가 생겨 투자포트폴리오를 다양화할 수 있다는 장점이 있습니다.
주택저당증권 종류
| 구 분 | MPTS | MBB | MPTB | CMO |
|---|---|---|---|---|
| 유형 | 증권 | 채권 | 채권 | 채권 |
| 트랜치 수 | 1개 | 1개 | 1개 | 여러개 |
| 주택저당채권집합물에 대한 소유권자 | 투자자 | 발행자 | 발행자 | 발행자 |
| 원리금수취권자 | 투자자 | 발행자 | 투자자 | 투자자 |
| 수익리스크 부담자 | 투자자 | 발행자 | 투자자 | 투자자 |
주택저당증권은 크게 4가지로 세분화 될 수 있습니다. 각각의 종류는 유형, 트랜치수, 원리금수취권자(=수익리스크 부담자), 주택저당채권집합물에 대한 소유권 등이 다른데요, 먼저 용어부터 정리하고 알아볼까요?
· MBS 관련 용어 정리
- 발행자 : 주택저당채권을 담보로 MBS를 발행하는 기관(ex, 한국주택금융공사)
- 투자자 : MBS에 투자하는 기관투자자
- 트랜치 : 주택담보대출을 받는 사람들은 상환기간이나 이자율이 각기 다른데, 비슷한 상환기간·이자율로 묶은 묶음을 하나의 트랜치라고 부름.
- 조기상환변제 : 주택담보대출을 받은 사람이 대출을 조기상환하는 것. 채무자가 대출을 조기상환 하면 돈을 빌려준 투자자는 미래에 받을 수 있는 이자를 못받을 위험이 생김. 이를 조기상환변제의 위험이라고 부름.
- 원리금수취권 : 담보자산으로부터 나오는 원리금을 누가 수취하는지를 나타냄. 이게 왜 중요하나면, 원리금수취권자가 조기상환변제의 위험에 직접적으로 노출되기 때문임. 만약 원리금수취권자가 투자자이면 조기상환변제위험은 투자자에게만 있고, 원리금수취권자가 발행자면 조기상환변제위험 또한 발행자에게만 있음.
- 수익리스크 : MBS의 수익리스크는 조기상환변제위험, 이자율위험, 채무불이행위험 등이 있음.
주요 용어 정리가 끝났으니 각각의 종류에 대해 알아볼게요.
① MPTS(Mortgage Pass-Through Securities) : 이체증권
MPTS란 저당풀(Pool)에서 발생하는 원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 투자자에게 모두 매각하는 방식입니다. 쉽게 생각해서 현금흐름이 [주택담보대출자 → 투자자]로 바로 연결된다고 생각하면 됩니다. 담보대출자가 조기상환변제를 하거나, 채무불이행을 했을 때 투자자가 그 위험을 고스란히 부담하는 구조입니다.
② MBB(Mortgage Backed Bond) : 주택저당담보부채권
MBB는 저당풀의 원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 MBB 발행자가 가지면서, 저당대출을 담보로하여 자신의 부채로 채권을 발행합니다. 모든 권리가 발행자에게 있으므로 수익리스크 역시 발행자가 부담하여야 하며, 투자자는 발행자에게 약속된 이자를 지급받습니다. [주택담보대출자 → 발행자 → 투자자]순으로 현금흐름을 가집니다.
③ MPTB(Mortgage Pay-Through Bond) : 저당대출자동이체채권
MPTB는 MPTS와 MBB의 혼합형으로, 원리금수취권은 투자자가 가지고, 주택저당채권집합물에 대한 소유권만 발행자가 가지는 구조입니다. 수익리스크는 투자자가 부담하게 되죠. 투자자 입장에서는 MPTS와 별 다를게 없는 구조입니다만, 발행자 입장에서는 MBB에 비해 발행부담이 적다는 장점이 있습니다.
④ CMO(Collateralized Mortgage Obligation) : 다계층채권
CMO는 다양한 트랜치로 구성된 채권입니다. 채권의 구성이 다양하므로 위험을 분산시키는 효과가 있습니다. 원리금수취권은 투자자가 가지고 주택저당채권집합물에 대한 소유권만 발행자가 가집니다. 따라서 수익리스크는 투자자가 부담하게 됩니다.
마치며
오늘은 주택담보대출을 기초자산으로 발행하는 MBS - 주택저당증권에 대해 알아보았습니다. 아마 경제에 관심있는 분들이라면 서브프라임모기지 사태가 발생했을 때 이 MBS라는 용어를 한번쯤 들어보셨을 겁니다. 심지어 이 사건을 배경으로 한 영화도 있습니다. 바로 "빅쇼트"라는 영화인데요, 오늘 포스팅을 읽고 이 영화를 보신다면 MBS에 관한 내용을 이해하시는데 좀 더 도움이 되리라 생각됩니다.
MBS에 대해 공부하고보니 왜 우리가 주택담보대출을 낮은 금리로 받을 수 있는지, 그리고 거의 무한정에 가까운 대출재원이 어디서 어떻게 나오는지 이제 이해가 가네요. 거시경제의 흐름이 이런식으로 형성된다고 생각하니 참 신기하고 재미있지 않나요? 오늘의 포스팅은 여기까지입니다.
