부동산은 쉽게 사고팔 수 있는 자산이 아닙니다. 이를 경제학적 용어로 표현하면 '부동산은 유동성이 낮다'라고 표현할 수 있습니다. 그런데 이와 같이 유동성이 낮은 자산은 경제관점에서는 별로 좋진 않습니다. 자산의 유동성이 높아야 자산간 거래가 활발해지고 나아가 경제성장에 도움이 되기 때문이죠. 그래서 금융업계에서는 부동산처럼 유동성이 낮은 자산에 유동성을 부여할 수 있는 방법을 한가지 고안했는데요, 바로 오늘 다룰 내용인 ABS - 자산유동화증권입니다.
자산의 유동화
· 자산의 유동화
유동화가 낮지만 재산적 가치가 큰 자산(부동산 등)에 유동성을 부여하는 것.
유동성이 높은 자산은 무엇이 있을까요? 가장 유동성이 높은 자산은 바로 현금입니다. 현금은 그 자체로써 다른 재화와 직접적으로 거래가 가능하며, 복잡한 과정 없이 쉽게 거래가 가능하기 때문입니다. 그래서 유동화=현금화의 공식이 성립되는 것이죠. 주식, ETF 등과 같은 자산 역시 유동성이 높은 자산입니다. 이들은 증권거래소에서 쉽게 현금화가 가능하기 때문입니다.
그렇다면 부동산은 어떨까요? 부동산은 유동성이 낮은 대표적인 자산입니다. 부동산은 거래할 때마다 많은 비용(취득세, 양도세, 중개수수료, 법무사비용 등)이 들 뿐만 아니라, 거래가격도 크기 때문에 주식을 사고팔듯이 쉽게 거래할 수 없기 때문입니다.
경제는 흐름이 활발해질수록(=유동성이 커질수록) 성장합니다. 그런 측면에서 볼 때, 경제의 상당부분을 차지하고 있는 부동산의 유동성이 낮다는 것은 경제성장의 관점에서 보면 그리 좋지만은 않습니다. 그렇다면 경제성장을 위해 유동성이 낮은 부동산에 유동성을 부여하면 좋지 않을까요? 이런 관점에서 탄생한 것이 바로 자산유동화증권입니다.
ABS - 자산유동화증권
· 자산유동화증권 (Asset Backed Securities)
특정 자산(부동산, 채권, 기타 재산권)으로부터 발생하는 현금흐름을 기초로 하여 자산유동화계획에 따라 발행되는 증권.
이해를 돕기위해 자산유동화증권 발행 예시를 하나 들어볼게요. 김 아무개씨(사실 자산보유자는 법인이어야 하지만, 편의상 사람으로 가정하였습니다.)는 서울에 100억원짜리 건물을 한 채 가지고 있습니다. 어느날 김씨에게 갑작스레 큰 돈이 필요한 상황이 생겼습니다. 대략 80억정도의 큰 돈입니다. 당장의 현금이 없었던 김씨는 건물을 활용하여 80억을 마련할 수 있는 방법을 몇가지 생각해봤습니다.
- 건물 임대를 준다?
- 건물을 팔아 현금을 확보한다?
- 건물을 담보로 잡아 대출을 받는다?
건물을 임대로 주는 방법으로는 단기간에 80억의 자금을 확보하는 것은 불가능합니다. 그렇다고 100억짜리 건물을 팔자니 거래가격이 워낙 커서 매수자가 쉽게 나타나질 않습니다. 건물을 담보로 대출을 받자니 100억의 건물을 담보로 80억의 대출을 받기가 너무 어렵습니다. 결국 김씨는 단기간에 80억의 자금을 마련할 수 없는걸까요? 금융회사에 다니는 한 친구가 김씨에게 한가지 조언을 합니다. '왜 건물을 한사람에게 통째로 팔려고 해? 건물을 100등분해서 팔면 훨씬 수월하게 팔텐데~' 하고 말이죠.
김씨의 100억짜리 건물에서는 연간 5억원의 임대수익(=정기적인 현금흐름)이 나옵니다. 김씨는 친구의 조언을 들은 후, 이 현금흐름을 기초자산으로 하여 자산유동화증권을 발행할 생각을 합니다. 김씨가 직접 발행할 수는 없고, [자산유동화에 관한 법률]에 따라 발행능력이 있는 유동화전문회사(ex, 증권사)에 찾아가 발행을 부탁합니다.
증권사는 김씨의 건물에서 나오는 현금흐름을 바탕으로 자산유동화증권을 100장 발행합니다. 이 증권 1장을 보유할 경우 김씨의 건물로부터 나오는 총 임대수익의 1/100을 받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 증권사는 투자자를 모집하여 이 증권을 1장당 1억원에 총 100장을 판매하고, 판매대금을 김씨에게 전달합니다. 결국 김씨는 증권 발행을 통해 100억원의 현금을 확보할 수 있게 됩니다. 이 과정에서 증권사는 김씨로부터 소정의 수수료를 받게 되구요.
자산유동화증권의 발행과정이 조금 이해가 되셨나요? 이해를 돕기 위해 발행과정을 조금 단순화했는데요, 실제로 증권을 발행하는 과정에서는 예시에서 언급된 기관 외에도 여러 이해당사자가 관련되어 있습니다.
| 관련 기관 | 내 용 |
|---|---|
| 자산보유자 | ABS의 기초자산을 보유한 자 |
| 유동화전문회사 | 기초자산을 토대로하는 유동화증권을 발행할 목적으로 설립된 특수목적회사(SPC, Special Purpose Company) |
| 투자자 | 유동화증권 투자자 |
| 신용평가기관 | 유동화증권을 공모, 발행하기 위한 신용평가를 담당 |
| 신용보강기관 | 신용보강을 통해 유동화증권의 상환안전성을 높이는 역할을 담당 |
| 자산관리자 | 페이퍼컴퍼니인 SPC를 대신하여 기초자산을 관리하는 기관 |
| 업무위탁자 | 페이퍼컴퍼니인 SPC를 대신하여 자산유동화관련 제반업무를 수행하는 기관 |
그리고 이 기관들은 ABS 발행과정에서 아래와 같은 이득을 얻을 수 있습니다.
| 구 분 | 이 점 |
|---|---|
| 자산보유자 | · 새로운 자금조달원을 확보하여 자금조달수단이 다양화됨 · 총자산수익률, 자기자본비용비율 등의 개선을 통한 재무개선 · 신용위험, 금리위험에 따른 자산손실 등의 위험회피 |
| 투자자 | · 부동산 자산에 간접투자 가능 · 새로운 투자수단 확보 및 자산 포트폴리오의 다양화 |
| 기타 참여기관 | 자산유동화 과정에서 발생하는 운용수수료 등의 금전적 이익 |
| 경제활성화 측면 | 유동성이 낮은 자산의 유동성확보로 인한 경제활성화 |
ABS - 자산유동화증권 종류
앞서 부동산만 예시로 들었지만 사실 채권, 저작권, 미술품과 같은 자산들도 ABS의 기초자산이 될 수 있습니다. ABS의 대표적인 종류 몇가지를 아래와 같이 정리해보았습니다.
| 종 류 | 내 용 |
|---|---|
| MBS(주택저당증권) | 주택저당대출의 현금흐름(대출원리금 상환액)을 담보로 발행되는 증권 |
| CMBS(상업용부동산저당증권) | 상업용부동산저당대출을 담보로 발행되는 증권 |
| PF ABCP(부동산개발 자산담보부기업어음) | 부동산개발사업에서 발생하는 수익 등을 기초자산으로 발행되는 기업어음 |
| CDO(부채담보부증권) | 예금, 채권, CDS, CLN 등 부채성 증권을 담보로 발행되는 증권 |
가장 대표적인게 바로 주택을 담보자산으로 하여 발행하는 주택저당증권(MBS, Mortgage Backed Securities)입니다. MBS는 증권의 소유권과 위험부담을 누가 안고 가느냐에 따라 다시 이체증권(MPTS, Mortgage Pass-Through Securities), 저당담보부채권(MBB, Mortgage Backed Bond), 지불이체채권(MPTB, Mortgage Pay-Through Bond) 등으로 세분화됩니다.
MBS가 주택을 담보자산으로 발행한 증권이라면 CMBS는 상업용 부동산을 담보로 했다는 차이가 있습니다. 그리고 부채성 증권을 담보로 발행되는 부채담보부증권(CDO, Collateralized Debt Obligation)도 있습니다. CDO도 담보자산에 따라 다시 채권담보부증권(CBO, Collateralized Bond Obligation), 대출채권담보부증권(CLO, Collateralized Loan Obligation) 등으로 세분화됩니다.
ABCP는 부동산개발업체의 개발사업에서 발생하는 수익 등을 기초자산으로 발행되는 기업어음으로, 이 역시 ABS의 종류 중 하나에 해당됩니다.
마치며
오늘은 유동성이 없는 자산에 유동성을 부여해줄 수 있는 ABS - 자산유동화증권에 대해 알아보았습니다. 자산유동화증권에 대해 공부하다보니 위에 언급된 종류 말고도 정말 많은 종류의 증권이 있었습니다만, 대표적으로 위의 4가지 정도만 알고 있더라도 괜찮을 것 같습니다. 사실 서브프라임모기지 사태의 원인이었던 MBS에 관해 포스팅하려다가 여기까지 오게 되었네요... 다음에는 MBS에 대해 좀 더 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.
