남의 집에 세입자로 살면서 가장 걱정되는 부분을 꼽자면 단연 '전세보증금'을 1순위로 꼽을 수 있습니다. 전세계약이 만료됐는데 집주인이 내 전세금을 돌려주지 않는다면 여간 골치아픈게 아니니까요. 우리나라에는 이런 문제를 방지하기 위한 보험상품이 있습니다. 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하면, 보험사에서 여러분께 전세금을 대신 지급해 주는 상품이죠. 그러나 누구나 쉽게 가입할 수 있는 것은 아니더라구요.
오늘은 이 전세보증보험의 가입조건, 비용 및 유의사항에 대해 자세히 알아보겠습니다.
전세보증보험
○ 전세보증보험
임대차계약(전세) 종료시 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품임. 전세가격 하락으로 인해 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우, 기관에서 대신 돌려받을 수 있도록 한 상품.
우리나라에서 전세보증보험을 가입할 수 있는 곳은 딱 2군데가 있습니다. (사실 전세보증보험이라는 용어는 실제로 사용하지 않는 용어입니다만, 본 포스팅에서는 이해를 돕기 위해 사용하겠습니다.)
① 주택도시보증공사(HUG) : 전세보증금반환보증
② SGI서울보증(SGI) : 전세금보장신용보험
전세보증보험의 명칭은 각각 다르지만, 기능은 똑같습니다. 그러나 각각의 회사마다 가입조건 및 보증료 등이 약간씩 상이한데요, 쉽게 정리하자면, 주택도시보증공사(HUG)가 가입조건이 까다로운 대신 보증료가 더 저렴하고 보증신청 가능기간이 더 길며, SGI서울보증은 보증한도액이 더 높습니다.
먼저 가입조건부터 살펴볼게요.
가입조건, 한도 및 요율
본 포스팅은 가입자가 임차인(세입자)인 경우를 기준으로 정리하였습니다. 두 회사의 상품을 먼저 표로 정리해봤습니다.
| 구 분 | HUG | SGI서울보증 |
|---|---|---|
| 보증대상 |
아파트, 주거용 오피스텔 단독, 다가구, 연립, 다세대주택 도시형생활주택 |
좌동 |
| 가입조건 |
① 전입신고를 마치고 확정일자를 갖출것 ② 선순위채권≤추정시가의 60% ③ 선순위채권+전세금≤추정시가의 100% ④ 전세보증금이 보증한도액 이내일것 ⑤ 임대차계약 기간이 1년 이상일것 ⑥ 계약기간으로부터 1/2 경과 이내일것 ※ 특례 : 계약종료일 6개월 이전까지 ※ 특례 : 부부합산소득 1억원 이하 |
① 전입신고를 마치고 확정일자를 갖출것 ② 선순위채권≤추정시가의 50% ③ 선순위채권+전세금≤추정시가의 100% ④ 전세보증금이 보증한도액 이내일것 ⑤ 임대차계약 기간이 1년 이상일것 ⑥ 계약개시일로부터 10개월 이내 가입(1년 계약인 경우 5개월 이내 가입) |
| 보증한도 |
[주택가격 - 선순위채권액] 내에서 ① 수도권 : 7억원(특례 5억원) 이내 ② 그 외 : 5억원(특례 3억원) 이내 |
[주택가격 - 선순위채권액] 내에서 ① 아파트 : 제한 없음 ② 그 외 주택 : 10억원 이내 |
| 보증요율 |
아파트 : 연 0.128% 그 외 : 연 0.154% |
아파트 : 연 0.192% 그 외 : 연 0.218% |
| 보증기간 |
보증서발급일부터 전세만료 후 1개월까지 |
좌동 |
| ※ 출처 : HUG 및 SGI서울보증 홈페이지 | ||
표의 내용을 하나하나 살펴볼게요.
① 보증대상
보증대상에는 아파트, 단독·다가구·연립·다세대주택 및 주거용 오피스텔, 도시형생활주택이 포함됩니다. 안타깝지만 다중주택, 상가건물, 공관, 가정어린이집, 공동생활가정 등은 보증대상에 포함되지 않습니다.
② 가입조건
위의 대상에 포함된다고 해서 무조건 가입이 가능한 것은 아닙니다. 보험에 가입하기 위해서는 몇가지 요건을 충족시켜야 하죠. 기본적인 가입조건은 아래와 같습니다.
· 가입조건
① 전입신고를 마치고 확정일자를 갖출 것.
② 선순위채권액이 추정시가의 60% 이하. (SGI는 50% 이하)
③ [선순위채권액+전세보증금] 합계액이 추정시가의 100% 이하.
④ 전세보증금이 보증한도액 이내일 것
⑤ 임대차계약 기간이 1년 이상일 것.
⑥ 계약기간 1/2 경과 이전까지. (SGI는 2년계약은 계약후 10개월, 1년계약은 5개월 이내)
※ HUG 특례지원의 경우 계약만료일 6개월 이전까지 가입 가능
참고로, 기존 HUG의 가입조건은 계약기간이 절반 이상 지난 경우에는 가입자체가 불가능했습니다. 하지만 국토교통부가 발표한 '2019년 하반기 경제정책방향'을 통해 전세금반환보증 특례를 전국으로 확대함으로써, 계약종료일 6개월 전까지도 HUG의 전세보증보험에 가입할 수 있도록 변경하였습니다. 특례 가입을 하기 위해서는 수도권 5억원, 그 외 3억원 이하의 주택만 가능합니다.(부득이한 경우가 아니라면 전체 계약기간의 1/2이 경과하기 전에 가입하시길 추천드립니다. 밑에 설명이 있습니다.)
여기서 추정시가 및 선순위채권액 확인방법은 아래 그림을 참조하시기 바랍니다.
위의 내용은 기본적인 가입조건입니다. 이 밖에도 보증대상주택이 위반건축물인지, 전입세대열람 결과 타 세대의 전입내역이 없는지, 경매 및 가압류 등의 권리침해가 없는지 등 상세하게 따져볼 것들이 많이 있습니다.
③ 보증한도
보증한도는 주택가격에서 선순위채권액을 차감한 금액 중 아래 금액까지 입니다.
· 보증한도
· HUG : 수도권은 7억원(특례 5억원) 이내, 그 외 지역은 5억원(특례 3억원) 이내
· SGI서울보증 : 아파트는 제한없음, 그 외 주택은 10억원 이내
HUG는 지역을 기준으로 보증한도가 달라지며, SGI는 주택의 종류에 따라 보증한도가 달라집니다. 만약 전세가 7억원 이상의 아파트를 계약하신다면 보증료가 비싸더라도 SGI를 통해 가입하는게 더 안전하겠네요.
④ 보증요율 및 보증료 계산
보증요율은 두군데가 조금 다른데요, 기본적으로 공기업인 HUG의 요율이 조금 더 낮습니다. 즉, HUG의 보증료가 더 저렴합니다.
· 보증요율
· HUG : 연 0.128% (아파트) / 연 0.154% (그 외 주택)
· SGI서울보증 : 연 0.192% (아파트) / 연 0.218% (그 외 주택)
요율을 보시면 아시겠지만, HUG보다 SGI의 보증료가 약 1.5배정도 더 비싸네요. 보증료 계산 공식은 다음과 같습니다.
· 보증료 산정식
· HUG(계약기간 1/2 경과전) : 보증금액 × 보증료율 × 보증기간에 해당하는 일수/365일
· HUG 특례(계약기간 1/2 경과후~계약종료 6개월전) : 보증금액 × 보증료율 × 임대차기간(년수)
· SGI서울보증 : 보증금액 × 보증료율 × 임대차기간(년수)
보증료 산정식이 약간 다르죠? 이 차이는 밑에서 설명드리겠습니다. 아, 그리고 공기업인 HUG에서 보증보험에 가입할 경우, 여러가지 할인혜택을 받을 수 있습니다. 각각의 할인은 중복해서 받을 수 있으며, 순차적으로 할인이 적용됩니다. (합연산이 아닌 곱연산)
· HUG에서 가입시 보증료 할인율
① 사회취약계층 : 40~50%
② LTV 구간별 : 10~30%
③ 모범납세자 : 10%
④ 청년가구 : 10%
⑤ 일시납할인 : 3%
⑥ 전자계약(전세계약시) : 3%
⑦ 인터넷보증 : 3%
여기서 LTV라는 생소한 용어가 나오는데요, 아래 포스팅에 자세히 설명되어 있습니다.
2017/06/01 - [경제상식] - LTV, DTI, DSR 뜻 알아보기
SGI는 할인혜택이 거의 없다고 보시면 됩니다.
알아두면 좋은 정보!
보증료를 아낄 수 있는 좋은 꿀팁 하나를 소개시켜드릴게요. HUG와 SGI의 전세보증보험 가입시점에 따른 보증료 부담액이 다릅니다.
· 가입시점에 따른 보증료 부담액
· HUG : 계약기간 1/2경과 내에 가입하면, 가입일로부터 남은 기간에 대해서만 보증료를 부담.
· SGI서울보증 : 가입 시점에 상관없이, 임대차기간 2년 전체에 대한 보증료를 부담.
즉, 2년 계약이라면 계약 직후 전세보증보험에 가입하는 것보다, 계약 후 11개월쯤 지났을 때 HUG에 가입하는게 약 50%에 가까운 보증료를 절약할 수 있습니다. 예를 들어볼까요?
· 전세 3억원 아파트를 2019년 1월 1일에 2년 계약
① 2019/03/01 HUG 전세보증 가입
· 남은 계약일 : 671일
· 납입 보증료 : 3억원 × 0.128% × (671일/365일) = 705,929원
② 2019/11/01 HUG 전세보증 가입
· 남은 계약일 : 426일
· 납입 보증료 : 3억원 × 0.128% × (426일/365일) = 448,175원
③ 2020/05/01 HUG 전세보증 가입(특례지원)
· 남은 계약일 : 245일
· 납입 보증료 : 3억원 × 0.128% × 2년 = 768,000원
즉, 같은 3억원의 전세금을 보증받더라도, 가입가능일 전까지 가입일을 늦추면 늦출수록 납부하는 보증료가 저렴해집니다. 단, 전세계약일의 1/2이 경과한 후부터 계약종료 6개월 이전 사이에 가입(특례지원)하면 오히려 계약일 전체에 대하여 보증료를 계산하므로, 이 점 꼭 유의하시기 바랍니다.
또한, 위의 이야기는 SGI서울보증에는 해당되지 않습니다. SGI서울보증의 납입보증료는 임대차기간 전체에 대해 계산하므로, 가입시점에 상관없이 동일하기 때문입니다.
참고로, 가입시에 여러가지 구비서류가 필요합니다. 기본적으로 아래의 구비서류가 필요하며, 필요시 추가서류를 요구할 수도 있습니다.
· 가입시 구비서류
① 중개업소의 중개를 받고 확정일자가 있는 임대차계약서(전세계약서)
② 임차목적물의 등기부등본(전입신고 이후 및 청약일 기준 1개월 이내 발급분)
③ 전입신고를 완료한 임차인의 주민등록등(초)본(임차인이 법인인 경우 생략)
④ 임대차사실확인서 및 전입세대열람원(단독, 다가구 주택 및 주택 일부 임차시)
마치며
오늘은 전세보증보험에 대해 이야기해보았습니다. 우리나라에서는 HUG와 SGI서울보증 2군데에서만 취급하며, 만약 HUG로 가입하실 수 있다면 부동산 계약 직후 가입하는 것보다는 계약 후 12개월 이내로 최대한 가입을 늦추시는게 보증료를 절약할 수 있는 방법입니다. 다만, 그 전에 집주인이 파산하는 등 여러가지 돌발상황이 생길 수 있으므로, 내 전세금을 가장 안전하게 보장받기를 원한다면 서둘러 가입하는 것이 더 좋겠죠? 선택은 여러분의 몫으로 남겨두겠습니다.
단, 앞서 언급드린 팁은 언젠간 일몰될수도 있을 것 같아요. 일찍 보험에 가입한 사람과 형평성이 맞지 않기 때문이죠. 그럼 오늘의 포스팅을 마치겠습니다.
