최근 몇년동안 전국의 부동산 가격은 꾸준한 상승곡선을 이어왔습니다. 정부에서는 거세지는 부동산 투기열풍을 잠재우고자 각종 억제정책을 마련했는데요, 이런 정부의 노력에도 불구하고 부동산 열기는 좀처럼 식지 않고 있습니다.
부동산 하면 또 빼놓을 수 없는 것이 바로 아파트 청약(분양) 시장입니다. 올해도 어김없이 많은 청약물량이 기다리고 있는데요, 아마 이 글을 보고계신분들 중에서도 분양권을 전매할 때 프리미엄(P)을 노리고 아파트에 청약하시는 분들이 있겠죠?
그런데 이 분양권을 전매할 때 양도소득세를 내야 한다는 사실, 혹시 아셨나요? 오늘은 분양권 전매시에 발생하는 양도소득세를 어떻게 계산하는지, 어떻게 하면 양도세를 최대한 절세할 수 있는지 따져보도록 하겠습니다.
분양권이란?
아파트를 구입하는 방법은 크게 2가지로 나눌 수 있습니다. 새로짓는 아파트에 청약하는 방법, 그리고 준공된 아파트를 직접 매매하는 방법이죠.
만약 여러분이 새로짓는 아파트에 청약하여 당첨이 되었다면, 여러분은 해당 집에 대한 '분양권'을 얻게 됩니다. 이 분양권은 '준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리'를 뜻하는데요, 아시는 분은 다 아시겠지만, 아파트에 입주하기 전에도 이 분양권을 사고팔 수 있습니다. 이를 '분양권 전매'라고 하는데요, 주의해야 할 점은 분양권을 팔 때에도 시세차익(=양도차익)에 따른 세금(양도소득세)을 납부해야 한다는 것입니다.
여기서 잠깐 헷갈리는 용어들을 한번 정리해볼까요?
○ 청약 : 부동산 신규분양 물량을 사기위해 사람들이 분양신청을 하는 것. 청약에 당첨되면 분양권을 받음.
○ 분양권 : 새 아파트가 다 지어지면(준공) 그 집에 입주할 수 있는 권리.
○ 분양권 전매 : 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어(=양도) 입주자를 변경하는 것.
○ 양도차익 : 부동산과 같은 물건을 팔았을 때(=양도) 발생한 이익.
○ 양도소득세 : 자산을 양도하여 발생한 이익(양도차익)에 대해 납부해야 할 세금. 계산방식은 아래 참조.
즉, 일반 아파트를 파는 것과 같이, 분양권을 사고 팔 때에도 양도소득세(=양도세)를 납부해야만 하는 것이죠. 그렇다면 분양권 전매시의 양도소득세율은 어떻게 될까요?
분양권 전매시 양도소득세율
보유 기간 |
분양권 양도세율(지방세 별도) |
1년 미만 |
70% |
2년 미만 |
60% |
2년 이상 |
60% |
그런데, 양도소득세는 단순히 '양도가액 - 취득가액'으로 계산되진 않습니다. 실제로 양도소득세가 어떻게 계산되는지 예시를 들어 설명드릴게요.
분양권 양도소득세 계산 방법
양도소득세 계산은 아래와 같은 방식으로 이뤄집니다.
양도세 산출세액 = [(양도가액-취득가액-필요경비-기본공제) × 양도세율]
○ 양도가액 : 분양권을 팔았을 때 가격(분양가+프리미엄).
○ 취득가액 : 분양권을 샀을 때 가격(분양가).
○ 필요경비 : 부동산 중개수수료, 취득세, 법무사 수수료 등.
○ 양도차익 : 양도가액 - 취득가액 - 필요경비.
○ 기본공제 : 인적공제 250만원 공제.
○ 과세표준 : 양도세율을 곱하기 전 최종 금액.
○ 양도세율 : 분양권 보유기간, 과세표준에 따라 다름. 조정대상지역은 50% 단일세율 적용.
○ 양도세 산출세액 : 최종 산출된 양도세 금액.
