지난 6월 정부에서는 '제2차 장기주거종합계획(2013~2022년) 수정계획' 및 '2018년 주거종합계획'이라는 2가지 로드맵을 발표했습니다. 해당 로드맵에서는 2018년부터 공공주택에 대해 단계적으로 후분양제를 도입하여, 2022년까지 후분양제 비율을 70%까지 늘리겠다는 계획이 포함되어 있습니다. 민간부분에 대해서도 후분양제를 도입하는 건설사에게 인센티브를 지급하는 식으로 활성화를 추진하고 있죠.
사실 후분양제에 대한 논의는 10년전부터 있어왔지만, 아직까지 제대로 추진된 적이 없었습니다. 왜 추진을 못했던 걸까요? 오늘은 이 후분양제가 무엇인지, 그리고 선분양제와 후분양제의 차이에 대해 알아보고자 합니다.
우리나라에 후분양제가 없었던 이유
· 후분양제
아파트를 다 짓거나 골조가 완성된 상태에서 분양하는 제도. 참고로, 우리나라의 현행 분양제도는 선분양제이며, 이는 아파트를 짓기 전에 분양하는 제도임.
우리나라는 아파트를 짓기 전에 먼저 분양을 합니다. 아파트를 짓지도 않았는데 뭘 보고 분양을 하냐구요? 바로 견본주택(모델하우스)를 보고 결정을 하는 것이죠. 이를 '선분양제'라고 합니다.
그런데 우리나라는 왜 후분양제가 아닌 선분양제가 자리잡게 된 것일까요?
우리나라에 아파트가 본격적으로 들어선 시기는 약 1970년대입니다. 당시 건설사들은 수많은 아파트를 지을만한 자금이 부족한 실정이었죠. 이에 건설사들은 천문학적인 건설비용을 마련하고자 입주예정자들에게 분양권을 미리 팔게(선분양제) 됩니다. 입주 예정자들은 약 2~3년의 공사기간동안 아파트 계약금 및 중도금을 건설사에게 납부하게 되는 것이죠.
건설사 입장에서는 입주예정자로부터 건설비를 충당하여 큰 규모의 건설 프로젝트를 시작할 수 있었습니다. 그리고 이런 문화가 정착되어 현재의 선분양제가 보편화된 것이죠.
그렇다면 한가지 의문이 생깁니다. 왜 소비자들은 본인들의 돈이 2~3년 가까이 묶이는데도(심지어 대출을 받을 경우에 대출이자를 본인이 부담하는데도) 선분양제에 대해 불합리하다는 목소리를 내지 않고 있었던 걸까요? 그리고 정부에서는 왜 후분양제를 추진하지 않았던 걸까요?
크게 2가지 이유가 있습니다. 하나는 이미 고착화된 선분양제 사이클을 함부로 끊게 될 경우, 건설사들의 건설비용 마련에 어려움이 생기기 때문이며, 다른 하나는 분양권 전매를 통한 프리미엄을 얻을 수 있기 때문이었습니다.
여태까지 우리나라의 부동산은 비교적 꾸준한 우상향을 이뤄왔습니다. 분양권을 사고나서 2~3년 뒤에는 대부분 아파트 가격이 올랐던 것이죠. 입주자 입장에서는 분양권을 사면 2~3년 뒤에는 수전만원 이상의 프리미엄이 붙으니, 입주예정자들은 선분양제로 인한 투자차익을 노릴 수 있었던 것입니다.
그러나 위와 같이 이익을 보는 경우는 부동산이 꾸준한 우상향을 이룬다는 전제 하에서만 이뤄지는 사항이며, 실제로 부동산 가격이 떨어지면 마이너스 프리미엄이 붙을 수도 있습니다.
그리고 선분양제는 건설사의 부실공사와 2~3년뒤 아파트상승을 미리 반영한 고분양가 논란을 야기시키는 등 부작용이 많기 때문에, 소비자 입장에서 분명 좋은 제도는 아닙니다. 정부에서도 이를 인지하고 후분양제를 도입하고자 하는 것이죠.
그렇다면 올해부터 추진하게 될 이 후분양제가 선분양제와 어떤 차이가 있는지, 어떤 장단점을 가지고 있는지 비교해보도록 하겠습니다.
선분양제 vs 후분양제
표를 통해 선분양제와 후분양제의 특징 및 장단점을 비교해보겠습니다.
| 구 분 | 선분양제 | 후분양제 |
|---|---|---|
| 분양시기 | 아파트 건설 전 | 아파트 건설 중 ~ 완공 후 |
| 입주시기 | 분양 후 2~3년 | 분양 후 즉시 ~ 1년 이내 |
| 의의 | 주택이 완공되기 이전에 소비자에게 분양하고 계약금과 중도금을 완공 이전에 납부하도록 하여 건설금융에 충당할 수 있도록 허용한 제도 | 일정규모 이상 건설공사가 이루어진 뒤 공급하는 방식으로, 건설자금을 건설업자기 직접 조달하는 제도 |
| 장점 |
① 분양권 프리미엄을 얻을 수 있음 ② 분양대금 마련 기간이 비교적 김 ③ 상대적으로 분양가가 저렴함 ④ 건설자금조달이 용이하여 건설업체의 부도가능성 축소 |
① 분양받고 입주까지의 기간이 짧음 ② 실제 거주할 집을 보고 비교 선택 가능 ③ 다양한 분양방식을 도입할 수 있어 소비자의 선택권을 확보할 수 있음 ④ 업체의 품질경쟁으로 인한 주택의 품질향상 |
| 단점 |
① 분양권을 사고 2~3년동안 입주할 수 없으며, 해당 기간동안의 대출이자를 소비자에게 전가 ② 견본주택만 보고 분양을 결정해야 함 ③ 건설사 도산의 리스크를 입주자가 짊어짐 ④ 부실공사 등 주택품질 저하 ⑤ 소비자의 선택폭이 축소 |
① 분양권 프리미엄을 통한 이익을 얻기 힘듬 ② 분양대금을 마련하는 기간이 짧음 ③ 금융비용의 분양가 전가로 인해 상대적으로 분양가가 비쌈 ④ 건설자금조달이 곤란해져 건설업체의 부도 가능성 확대
|
둘의 가장 큰 차이점은 바로 분양시기입니다. 선분양제는 아파트를 건설하기 전에 분양을 하는 반면, 후분양제는 아파트 건설공정이 약 60~80% 수준(점차 공정률을 높일 예정)일 때 분양을 하게 되죠.
소비자 입장에서는 후분양제를 도입하면 내가 살 집을 직접 보고 분양을 결정할 수 있습니다. 그리고 분양권을 산 후 입주까지의 기간이 짧기 때문에, 내 돈이 묶이는 기간도 짧다는 장점이 있습니다. 그리고 후분양제를 도입하면 다양한 분양방식(분양대금 납부 방식 등)을 도입할 수 있기 때문에 소비자의 선택 폭을 넓힐 수도 있습니다.
그러나, 후분양제는 분양권을 사고 얼마 안있어(또는 즉시) 입주를 하기 때문에 프리미엄을 통한 시세차익을 노리기가 힘듭니다. 그리고 분양대금을 마련할 유예기간이 비교적 짧기 때문에 단기간의 금전적인 압박이 있을 수 있죠.
후분양제 도입이 분양가를 인상시킬 것이라는 우려도 있습니다. 건설사는 항상 입주자로부터 자금을 조달받아 건설했었는데, 후분양제가 도입되면 건설사 자체적으로 건설비용을 조달해야 합니다. 아파트 건설비용은 상당히 크기 때문에 건설사들이 이를 자체적으로 조달하기는 매우 어렵습니다. 대부분의 건설사들은 건설비용을 조달받기 위해 금융권에 대출을 받을 것입니다.
이렇게 되면 건설사는 2~3년에 달하는 건설기간동안 부담할 금융비용등을 분양가에 전가시키기 때문에 상대적으로 선분양제에 비해 분양가가 높아질 가능성이 높습니다. 이와 같은 건설비용의 분양가 전가 문제를 해결하고자, 정부는 후분양제를 도입하는 민간건설사에 한해 기금대출 이율을 낮추는 등의 인센티브를 제공한다고 하네요.
마치며
오늘은 후분양제가 무엇인지, 그리고 선분양제와 어떤 차이를 보이는지 알아보았습니다. 두 제도 모두 장단점을 가지고 있으므로, 소비자 입장에서는 선분양제와 후분양제가 모두 활성화 되는 것이 가장 바람직한 방향이라고 생각됩니다. (현재 주택시장은 후분양제가 전무하다시피하죠.) 앞으로 도입될 후분양제가 성공적으로 정착되었으면 좋겠네요. 오늘의 포스팅은 여기까지입니다. ^^
