내가 청약 또는 매매할 부동산이 어떤 규제에 묶여 있는지 확인하는 것은 매우 중요합니다. 왜냐면 해당 지역이 어떤 규제로 묶여있는지에 따라 대출, 양도세, 전매제한 등의 요건이 달라져서 부동산 매매계획에 차질이 생길 수도 있기 때문입니다. 오늘은 부동산 규제지역의 한 종류인 투기과열지구에 대해 알아보겠습니다.
부동산 규제지역 종류
정부에서 정하는 부동산 규제지역은 몇가지가 있습니다. 개략적으로 살펴보면 다음과 같습니다.
| 구 분 | 주요 내용 | |
|---|---|---|
| 조정대상지역 | 청약과열지역 | 주택가격, 청약경쟁률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있는 지역 |
| 청약위축지역 | 주택가격, 주택거래량 등을 고려하였을 때 주택 거래가 위축되어 있는 지역 | |
| 투기과열지구 | 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 | |
| 투기지역 | 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높고 주택투기가 성행하고 있는 지역 | |
조정대상지역은 청약과열지역과 청약위축지역으로 나뉘는데요, 보통 언론에서 이야기하는 조정대상지역은 청약과열지역을 지칭하는 용어입니다. 2020년 현재 국내에는 청약위축지역으로 지정된 곳은 없습니다. 따라서, 본문에서는 "조정대상지역=청약과열지역"의 의미로 사용하겠습니다. 위의 규제지역 중 규제강도로 따지면 [조정대상지역] → [투기과열지구] → [투기지역] 순으로 부동산 규제가 강화되며, 가장 강력한 제재인 투기지역은 조정대상지역과 투기과열지구의 규제를 모두 적용받는다고 보시면 됩니다.
투기과열지구란?
투기과열지구란 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률, 주택가격, 주택보급률, 주택공급계획 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역에 대해 정부가 지정하는 부동산 규제지역입니다. 투기과열지구의 구체적인 지정기준 및 절차는 다음과 같습니다.
| 구 분 | 내 용 |
|---|---|
| 관련법령 | [주택법 제63조제2항] 및 [주택법 시행규칙 제25조] |
| 지정기준 |
아래 중 하나에 해당하는 지역
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| 지정절차 | 필요한 경우 국토부장관 또는 시도지사가 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정 |
위의 지정기준은 조정대상지역의 지정기준과 매우 유사한데요, 투기과열지구는 조정대상지역보다 한층 더 강화된 규제지역으로 평가됩니다. 실제로 현재 투기과열지구로 지정된 곳은 모두 조정대상지역으로도 지정되어 있으며, 따라서 투기과열지구의 규제내용은 조정대상지역의 규제내용을 모두 포함하고 있다고 봐도 무방합니다. 이번에는 투기과열지구의 구체적인 규제내용을 한번 살펴볼게요.
투기과열지구 규제 내용
투기과열지구 규제내용을 아래 표로 정리하였습니다. 대부분 조정대상지역에서 이미 규제된 내용이며, 특별히 투기과열지구에서 변경되거나 새롭게 추가된 내용을 빨간색 글씨로 표시하였습니다.
| 구 분 | 규제 내용 |
|---|---|
| 대출 | · LTV, DTI 요건 강화 - LTV : 9억 이하분 40%, 9억 초과분 20% - 15억 초과 주택의 경우 주택담보대출 금지(LTV 0%)[7] - DTI : 40% - 서민·실수요자의 경우 LTV, DTI 각각 10%p씩 우대[2] |
| · 주택담보대출 요건 강화 - 2주택 이상 : 주택담보대출(주담대) 금지[3] - 1주택 세대 : 6개월내 기존주택처분 및 신규주택 전입시만 주담대 가능[4] - 무주택 세대 : 6개월내 전입시 주담대 가능[4] |
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| · 중도금대출 발급요건 강화 - 분양가격 10% 계약금 납부[5] - 세대당 보증건수 1건 제한[6] |
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| · 전세자금대출 요건 강화[4] - 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우 전세대출 보증 제한 대상에 추가 - 전세대출 받은 후 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수 |
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| 세금 | · 분양권전매시 양도세 강화[2] - 1년 미만 보유시 : 70% - 1년 이상 보유시 : 60% |
| · 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상[2] - 2주택 : 기본세율 + 20%p - 3주택 : 기본세율 + 30%p |
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| · 다주택자(3주택 or 조정대상지역 2주택) 종부세 추가 과세[2] - 과세표준에 따라 1.2~6.0%p 과세 |
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| · 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간 강화[7] - 1년 이내 처분시 비과세 혜택 |
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| · 1주택 이상자 신규 취등록 임대주택 세제혜택 축소(양도세 중과, 종부세 합산과세) | |
| 분양권 전매 |
· 주택 분양권 전매제한 기간 강화 - 소유권이전등기시까지 |
| · 오피스텔 분양권 전매제한 강화[6] - 소유권이전등기 or 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간 |
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| 청약 | · 1순위 자격요건 강화 (아래 요건 모두 만족해야 함) - 청약통장 가입 후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상[6] - 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을 것, 세대주 일 것[5] - (국민, 민영 가점제) 무주택자, (민영 추첨제) 1주택 소유자 |
| · 민영주택 가점제 적용 확대[6] - 85㎡ 이하 : 100% - 85㎡ 이상 : 50% |
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| · 청약 당첨시 재당첨제한 : 10년[7] | |
| 재건축 | · 재건축 조합원 지위양도 제한 - 조합설립인가 ~ 소유권이전등기시까지 |
| · 재개발 조합원 분양권 전매제한[6] - 관리처분계획인가 ~ 소유권이전등기시까지 |
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| · 정비사업 분양 재당첨 제한[6] - 당첨세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내 정비사업일반분양, 조합원분양 재당첨 제한 |
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| 기타 | · 주택 거래시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 제출[4] · 주택 거래시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 항목별 증빙자료 제출[4] |
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※ 참고자료 |
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위의 표에서 보시다시피 투기과열지구로 지정되면 기본적으로 조정대상지역의 규제를 모두 받으며, 투기과열지구에 한해 한층 강화된 규제(빨간색 부분)를 적용받게 됩니다. 참고로 위의 표에는 임대사업자, 법인과 관련된 내용이 생략되었으며, 이와 관련된 내용은 참고자료에 표시된 부동산대책 전문을 참고하시기 바랍니다.
LTV의 경우 시가 9억 이하분은 40%, 9억 초과분은 20%로 차등 적용되는데요, 만약 시가 14억원짜리 부동산을 구입한다면 아래와 같은 방식으로 LTV가 계산됩니다.
· 투기과열지구 내 시가 14억원 부동산 매입시 주택담보대출 한도(LTV)
= (9억원 × 40%) + (5억원 × 20%) = 4.6억원
참고로 시가 15억원을 초과하는 부동산은 아예 주택담보대출이 금지됩니다.
마치며
오늘은 투기과열지구란 무엇인지, 지정 요건과 규제 내용은 어떻게 되는지 살펴보았습니다. 지난시간에 조정대상지역과 비교해서 한층 더 강화된 규제가 적용되는 것을 확인할 수 있습니다. 최근 들어 부동산 정책이 자주 바뀌고 있기 때문에 부동산을 거래하고자 하는 분이라면 최신 정보를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있겠습니다. 오늘의 포스팅은 여기까지입니다.
