재산세(보유세) 세율 및 계산 방법 알아보기

얼마전 정부에서 부동산 관련 정책을 발표했죠? 최근 가파르게 상승하고 있는 집값이 연일 이슈인듯 하네요. 정부가 발표한 부동산 정책의 주요 골자는 보유세를 인상하는 내용이었습니다. 보유세는 말 그대로 내가 보유하고 있는 재산에 대해 걷는 세금이죠. 

우리나라에는 2가지의 보유세가 있습니다. 하나는 재산세, 다른 하나는 종합부동산세입니다. 오늘은 이 2가지 보유세의 간단한 차이와 그 중 재산세에 대해 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

보유세와 재산세, 종합부동산세의 관계

○ 보유세

토지, 주택, 건물 등을 소유하고 있는 자가 내는 세금으로 재산세와 종합부동산세(=종부세)를 총칭하는 말이다. 그 중 재산세는 지방세로 분류되어 지방자치단체에 납부하지만, 종합부동산세는 국세로 분류되어 국가에 납부하게 된다.

쉽게 말해서 재산세와 종합부동산세를 일컬어 '보유세'라고 합니다. 왜 그러면 보유세를 이렇게 2가지로 나눈걸까요? 여러가지 이유가 있겠지만.. 주요한 차이점을 정리해보자면 다음과 같습니다.

< 재산세와 종합부동산세 주요 차이점 >

구  분	재산세	종합부동산세
과세 주체	지방세(지자체에 납세)	국세(국가에 납세)
과세의 성격	모든 재산에 대해 과세	재산이 많은 자에게 추가 과세
과세 방법	재산 각각에 대해 따로 과세	재산을 모두 묶어 한번에 과세
납부기한	매년 7월과 9월 (1~2회)	매년 12월 1~15일 (1회)
비고	-	종부세 과세 대상이 될 경우, 먼저 납부한 재산세를 공제한 추가금액을 국세로 납부.

재산세와 종합부동산세의 가장 큰 차이점은 바로 과세의 성격이라고 볼 수 있습니다. 재산세는 부동산/토지/항공기/선박 등의 재산을 가진 자라면 누구나 납부해야 할 세금입니다만, 종합부동산세는 일정 금액 이상의 재산에 대해서만 선택적으로 부과되는 세금입니다. 즉, 선택적 과세의 일종이라고 볼 수 있죠. 요새 자주 언급되는 '토지공개념'에 조금 더 부합하는 세목이 바로 이 종합부동산세라고 볼 수 있습니다.

오늘은 이 중 재산세에 대해 먼저 알아보려고 합니다.

제산세란?

○ 재산세

재산세란, 일정한 재산에 대해 부과되는 세금으로, 지방세이며 보통세이다. 재산세 과세대상은 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기이며(지방세법 제105조), 재산세 계산에는 누진세율이 적용된다. <출처 : 두산백과>

재산세는 위에서 언급한 2가지 보유세 중 하나입니다. 지방세이기 때문에 지방세법을 따르며, 과세표준이 커질수록 세율이 점차적으로 높아지는 누진세율을 적용합니다. 참고로, 누진세율의 개념을 잘 모르신다면 아래 포스팅을 참조하시기 바랍니다.

2018/04/24 - [세금] - 종합소득세 누진공제 계산방법 알아보기

 

재산세에 대한 내용을 표로 한번 정리해보았습니다.

< 재산세 주요 내용 정리 >

과세 대상	토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기 (2천원 미만은 제외)
과세기준일	매년 6월 1일
납부시기	① 토지 : 매년 9월 16~30일 (1회)  ② 건축물 : 매년 7월 15~31일 (1회)  ③ 선박 : 매년 7월 16~31일 (1회)  ④ 항공기 : 매년 7월 16~31일 (1회)  ⑤ 주택 : 매년 7월 16~31일 및 9월 16~30일 (2회에 걸쳐 절반씩)   ※ 단, 세금이 20만원 이하일 때에는 7월에 한꺼번에 납부 가능.
재산세 세액 총합	재산세+지방교육세+도시지역분   ※ 계산 방법은 아래 참조
세율	과세 대상에 따라 다름. 아래 표 참조.
※ 출처 : 지방세법 제115조(납기), 2018.09.18 기준

과세 대상은 위에 언급된 대로 주택과 같은 건축물부터 선박과 항공기까지 포함됩니다. 단, 재산가액이 2천원 미만인 경우에는 과세대상에서 제외됩니다. (사실상 2천원짜리 재산은 눈을 씻고 찾아봐도 없죠..)

과세기준일은 매년 6월 1일인데요, 여기서 주의할 점이 하나 있습니다. 정확히 6월 1일에 내가 해당 재산을 보유하고 있는 경우에만 과세 대상이 됩니다. 예를 들어, A씨가 5월 31일에 B씨에게 집을 팔았을 경우, B씨가 1년치 재산세를 모두 납부해야만 합니다. 그래서 보통 부동산을 살 때는 6월 1일 이후에 사는 것이 좋습니다.

납부시기는 재산의 종류마다 다른데요, 아파트를 포함한 주택의 경우 매년 7월과 9월 2회에 걸쳐 납부하게 됩니다. 납부액이 적을 때에는 7월에 한번에 납부가 가능합니다.

재산세가 무엇인지 대충 감이 오시나요? 이제 본격적으로 재산세 세율 및 계산방법에 대해 알아볼게요.

재산세 계산 방법

재산세를 계산하기 위해서 먼저 알아야 할 것들이 있습니다. 위에서 잠깐 언급드렸는데요, 바로 지방교육세와 도시지역분입니다. (본 포스팅에서 해당 용어의 뜻을 따로 정의하진 않겠습니다.) 재산세 총액은 지방교육세와 도시지역분(또는 도시계획세)이 포함된 금액입니다.

○ 재산세 계산 방법

○ 제산세 총액 = 재산세 + 지방교육세 + 도시지역분

① 재산세 = (공시가격 × 공정시장가액비율) × 세율

② 지방교육세 = 재산세 × 20%

③ 도시지역분 = (공시가격 × 공정시장가액비율) × 0.14%

※ (공시가격 × 공정시장가액비율)을 과세표준이라 하며, 지방세법상 공정시장가액비율은 60%임.

재산세 계산에서 가장 중요한 것이 바로 세율입니다. 이 세율은 과세대상의 종류에 따라 천차만별인데요, 각 과세대상 종류에 따른 적용세율을 표로 정리해보았습니다.

< 과세 대상과 과세표준에 따른 세율 >

과세 대상	과세표준	세율
주택	6천만원 이하	0.1%
	6천만원 초과 1억5천만원 이하	60,000원 + 6천만원 초과금의 0.15%
	1억5천만원 초과 3억원 이하	195,000원 + 1억5천만원 초과금의 0.25%
	3억원 초과	570,000원 + 3억원 초과금의 0.4%
	별장	4.0%
건축물	골프장, 고급오락장용 건축물	4.0%
	주거지역 및 지정지역 내 공장용 건축물	0.5%
	기타	0.25%
종합합산과세대상 토지(나대지 등)	5천만원 이하	0.2%
	5천만원 초과 1억원 이하	10만원 + 2억원 초과금의 0.3%
	1억원 초과	25만원 + 1억원 초과금의 0.5%
별도합산과세대상 토지(공장, 차고 등)	2억원 이하	0.2%
	2억원 초과 10억원 이하	40만원 + 2억원 초과금의 0.3%
	10억원 초과	280만원 + 10억원 초과금의 0.4%
분리과세대상 토지 (전, 답, 임야 등)	전, 답, 과수원, 목장용지 및 임야	0.07%
	골프장, 고급오락장용 토지	4.0%
	기타 토지	0.2%
선박	고급선박	5.0%
	그 밖의 선박	0.3%
항공기	모든 항공기	0.3%
※ 출처 : 지방세법 제111조(세율), 2018.09.18 기준

표가 상당히 복잡하죠? 오늘은 이 중 주택(아파트)에 대해서 재산세 계산을 해보려고 합니다. 예시를 위한 계산은 공시가격 4억5천만원짜리 아파트를 가지고 해볼게요.

< 재산세 계산 예시 >

구 분	계산값	비고
① 공시가격	4억5천만원
② 과세표준	2억7천만원	공시가격의 60%(공정시장가액비율)
③ 재산세	495,000원	195,000원 + 1억5천만원 초과금의 0.25%
④ 지방교육세	99,000원	재산세의 20%
⑤ 도시지역분	378,000원	과세표준의 0.14%
⑥ 총 납부세액	972,000원	재산세 + 지방교육세 + 도시지역분

계산 결과, 공시가격 4억5천만원 아파트의 총 재산세 납부액은 972,000원이 나왔습니다. 참고로, 아파트 시세≠공시가격 입니다. 보통 공시가격은 아파트 시세보다 저렴하죠. 내집의 정확한 공시가격을 확인하기 위해서는 아래 포스팅을 참조하시기 바랍니다.

2017/04/06 - [부동산] - 부동산 공시지가 확인 방법 알아보기

한가지 더! 재산세에는 세부담상한제라는 제도가 있는데요, 이 제도는 연간 재산세 상승률을 제한하는 것입니다. 부동산 가격이 갑자기 상승하면 납부해야 할 재산세도 급격히 늘어날 수 있습니다. 세부담 상한제는 이러한 급격한 재산세의 부담을 완화하기 위한 제도입니다.

각각의 재산에 대해 전년도 재산세의 일정 비율을 초과하는 금액은 아래와 같이 공제됩니다.

구  분	세부담상한율
공시가격 3억원 이하 주택	직전년도 재산세의 105% 초과분은 공제
공시가격 3억원 초과 6억원 이하 주택	직젼년도 재산세의 110% 초과분은 공제
공시가격 6억원 초과 주택	직전년도 재산세의 130% 초과분은 공제
※ 출처 : 지방세법 제122조

예를 들어, 공시가격 10억짜리 아파트의 작년 재산세 세액이 100만원인데, 올해에는 재산세를 계산해봤더니 150만원이 나왔다면, 세부담상한제에 의해 올해 재산세를 130만원만 납부하게 되는 것이죠.

마치며

오늘은 보유세의 하나인 재산세란 무엇인지, 그리고 주택에 대한 재산세 세율 및 계산방법에 대해 알아보았습니다. 얼핏 보면 상당히 복잡해보입니다만, 원리를 알면 간단합니다. 위의 예시만 잘 기억하시면 충분히 쉽게 따라하실 수 있으리라 생각됩니다.