최근 1인가구의 증가로 큰 평수의 아파트보다는 오피스텔이나 도시형 생활주택이 더 각광받고 있습니다. 혼자살기에는 소규모 주택이 훨씬 효율적이기 때문이죠.
그런데 오피스텔과 도시형 생활주택은 언뜻 보면 비슷해보입니다. 무슨 차이가 있길래 이렇게 구분지어서 부를까요? 오늘은 오피스텔과 도시형 생활주택의 차이점을 분석해보도록 하겠습니다.
오피스텔
오피스텔은 도시형생활주택보다 먼저 선보인 1인 주택입니다. 그러나 원래 용도는 이름에서 짐작하시다시피 오피스(office)+호텔(hotel)이 합쳐진 용어이죠. 즉, 업무를 위한 공간으로 계획된 건물이 바로 오피스텔입니다.
우리나라에서는 1984년 고려개발이 마포구에 지은 '성지빌딩'이 최초의 오피스텔이라고 하는데요, 이 때부터 업무와 주거를 겸할 수 있는 공간에 대한 수요가 급속도로 늘어남에 따라 도심 지역에 많이 공급되기 시작했습니다.
그러나 오피스텔의 기본 개념은 사무실, 즉 업무시설입니다. 따라서 주거시설로 구분된 도시형 생활주택과는 공법부터 용도까지 모두 다른 기준을 적용받고 있습니다. (물론 요즘에는 업무용의 의미는 거의 퇴색하다시피 했고, 주거용으로 많이 쓰이긴 하지만 말이죠..)
도시형 생활주택
도시형 생활주택은 정부가 1인가구 및 서민의 주거안정을 위해 저렴하게 주택을 공급할 수 있도록 2009년 5월부터 시행된 소규모 주택입니다. 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 3 종류가 있으며, 300세대 미만의 국민주택규모(~85㎡)로 구성되어 있습니다. 일반 주택에 비해 저렴한 가격에다가 청약통장이 따로 필요없기 때문에 실수요자들에게 많은 인기를 얻었죠.
도시형 생활주택은 첫 등장 후 오피스텔의 아성을 뛰어넘을만큼 급격한 성장세를 보여왔습니다. 비교적 초기에는 중소 건설사들만 사업에 참여했지만, 점차 시장규모가 커짐에 따라 최근에는 대형 건설사들도 참여하고 있는 실정이죠. 대표적으로 대우건설의 푸르지오시티를 들 수 있겠네요.
공통점
비슷하면서도 다른 둘의 공통점과 차이점을 한번 알아보도록 하겠습니다.
◇ 공통점
① 소규모 가구(1~2인 가구)를 위한 주거공간이다.
② 실수요자보다는 투자 목적의 수요가 더 많다.
③ 부동산이지만 감가상각이 있다.
물론 오피스텔은 용도에 따라 큰 규모로 짓기도 하지만, 최근 건설중인 오피스텔은 업무용 보다는 주거용에 비중을 두고 짓는 경우가 많아서 대부분 소규모로 짓습니다.
의외로 오피스텔 혹은 도시형 생활주택의 소유주들은 실거주 목적이 아닌 투자용으로 많이들 분양받습니다. 이유는 간단합니다. 수요층들이 젊은층이기 때문에 축적해 놓은 자산이 별로 없습니다. 따라서 매매/전세 보다는 월세로 사는 경우가 더 많습니다. 그래서 부동산 임대사업자들은 이런 수요층들을 노리고 오피스텔을 분양받아 세를 놓게 되는 것이죠.
이런 이유로 이 둘은 부동산임에도 불구하고 '수익형 투자상품'이라는 이미지가 더 강하게 박혀 있습니다. 따라서 더 좋은 오피스텔 혹은 원룸이 지어지게 되면 자연스레 수요가 줄어들 것이고, 부동산 가치도 쉽게 떨어지는 것이죠. 그래서 이들은 감가상각이 다른 부동산들에 비해 심한 편입니다.
차이점
다음으로 차이점을 알아보도록 하겠습니다. 비교하기 쉽게 표로 한번 볼까요?
구 분 |
오피스텔 |
도시형 생활주택 |
관련법 |
건축법 |
주택법 |
유형 | 주거 혹은 업무용 | 공동주택 |
용도지역 |
준주거지역, 일반상업지역 |
3종 일반주거지역, 준주거지역 |
발코니 |
없음 |
있음 |
전용률 |
50~60% |
70~80% |
주차대수 |
1대 이상 |
0.5대 미만 |
취득세 |
4.6% |
1.1% |
주택수 |
포함 안됨(단, 주거용일경우 거주자가 전입신고를 하면 세법상 포함) |
기본적으로 포함됨 (전용 20㎡ 이하는 무주택, 단 2채이상은 유주택) |
가장 큰 차이점은 바로 적용법의 차이입니다. 오피스텔은 건축법을 따르며 도시형 생활주택은 주택법을 따르도록 되어 있습니다. 사실 이 관련법의 차이로 인해 뒤이어 설명드릴 항목들에 차이가 생긴다고 보시면 되겠습니다.
다음으로 유형입니다. 오피스텔은 기본적으로 업무시설입니다. 그러나 주거용도로 지어졌을 경우 주거시설로 간주됩니다. 도시형 생활주택은 말그대로 '주택'에 해당됩니다.
용도지역은 일반인들에게는 크게 중요한건 아닙니다만, 참고 정도로 보시면 되겠네요. 전용률의 경우에는 오피스텔보다 도시형 생활주택이 훨씬 유리합니다. 더군다나 서비스면적인 발코니까지 있기 때문에 발코니를 확장하게 된다면 같은 면적이라도 도시형 생활주택이 훨씬 더 넓게 사용할 수 있죠. 이와 관련된 포스팅은 아래 글들을 참조하시면 도움이 되겠습니다.
2017/05/15 - [부동산] - 용도지역 용도지구 용도구역 완벽 분석
2017/08/30 - [부동산] - 전용면적 vs 공급면적 vs 계약면적 차이점 알아보기
반면, 주차공간은 오피스텔이 훨씬 유리합니다. 주로 오피스텔은 세대당 1대 이상의 주차공간을 보유하고 있지만, 도시형 생활주택은 항상 주차공간이 부족하더라구요.
취득세에도 차이가 존재합니다. 이 부분에 대해서는 다음에 세금 카테고리에서 좀 더 자세히 설명드리도록 할게요. (여러분게 설명드릴 내용이 굉장히 많습니다^^)
마지막으로 주택수 포함 여부입니다. 오피스텔은 보통 무주택에 해당됩니다만, 주의하셔야할 부분이 있습니다. 오피스텔 중에서도 건물의 용도가 '오피스텔' 혹은 '업무시설'로 기재되어 있는것만이 무주택 자격을 인정받을 수 있습니다. 도시형생활주택은 주택에 포함되지만 전용면적 20㎡ 이하는 무주택으로 간주됩니다. 단 이경우에도 2채 이상을 보유했다면 유주택자로 간주됩니다.
마치며
오늘은 오피스텔과 도시형생활주택이 무엇인지, 그리고 공통점과 차이점은 어떻게 되는지 알아보았습니다. 쉽게 설명드리려고 노력했는데 생각보다 글이 길어졌네요. 취득세 뿐만 아니라 양도세, 보유세 등에서도 큰 차이를 보이는데, 이 부분에 대해서는 별도로 포스팅을 기획하려고 합니다. 오늘은 맛보기로 이정도까지만 정리할게요.
