최근 용도지역과 건폐율, 용적률의 관계에 대해 포스팅을 한 적이 있습니다.
관련 링크 : 용도지역별 건폐율 용적률 계산하기
그런데, 우리나라의 드넓은(?) 땅은 용도지역만으로 나누기엔 부족한 감이 있습니다. 그래서 법에서는 용도지역을 보완할 수 있는 하위의 개념으로 용도지구와 용도구역을 정의하고 있습니다.
오늘은 이 3가지 개념에 대해 자세히 파악하고, 비교해보도록 하겠습니다.
용도지역
용도지역의 법률상 정의는 아래와 같습니다.
◇ 용도지역
토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적/효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시/군 관리계획으로 결정하는 지역을 말함. <국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (약칭 : 국토계획법) 제1장 제2조 15>
즉, 국토를 나누는 가장 상위의 개념이라고 생각하시면 되겠습니다.
국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용방향, 지역간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같이 용도지역을 구분합니다. 아래 표를 보겠습니다.
< 용도지역의 구분 >
구 분 | 내 용 | |||
1.도시지역 | 주거지역 | 전용주거 | 제1종전용 | 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호 |
제2종전용 | 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호 | |||
일반주거 | 제1종일반 | 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경 조성 | ||
제2종일반 | 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경 조성 | |||
제3종일반 | 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경 조성 | |||
준주거지역 | 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완 | |||
상업지역 | 중심상업지역 | 도심/부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충 | ||
일반상업지역 | 일반적인 상업기능 및 업무기능 | |||
근린상업지역 | 근린지역에서 일용품 및 서비스의 공급 | |||
유통상업지역 | 도시내 및 지역간 유통기능의 증진 | |||
공업지역 | 전용공업지역 | 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용 | ||
일반공업지역 | 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치 | |||
준공업지역 | 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능/상업기능 및 업무기능의 보완 | |||
녹지지역 | 보전녹지지역 | 도시의 자연환경/경관/산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역 | ||
생산녹지지역 | 주로 농업적 생산을 위해 개발을 유보할 필요가 있는 지역 | |||
자연녹지지역 | 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역. 불가피한 경우에 한하여 개발이 허용 | |||
2.관리지역 | 보전관리지역 | 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계를 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하기 곤란한 지역 | ||
생산관리지역 | 농업/임업/어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계를 고려할 때 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역 | |||
계획관리지역 | 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나, 자연환경을 고려하여 제한적인 이용/개발을 하려는 지역 | |||
3.농림지역 | <농지법>에 따른 농업진흥지역 또는 <산지관리법>에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위함 | |||
4.자연환경보전지역 | 자연환경/수자원/해안/생태계/상수원 및 문화재의 보전과 수자원의 보호/육성 등을 위함 | |||
* 출처 : 국토계획법 시행령 제4장 제2절 제30조 | ||||
보시다시피 세부적으로 총 21가지로 나뉘게 됩니다. 우리나라의 모든 국토는 21가지의 용도지역으로 구분되게 되는 셈입니다.
용도지구
그러나, 21가지로 지역을 구분한다고 하더라도 모든 국토의 범위를 커버하기에는 역부족입니다. 따라서 이를 보완하기 위한 개념을 따로 만들었는데요, 바로 용도지구입니다.
◇ 용도지구
토지의 이용 및 건축물의 용도/건폐율/용적률/높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관/경관/안전 등을 도모하기 위해 도시/군 관리계획으로 결정하는 지역을 말함. <국토계획법 제1장 제2조 16>
용도지구는 아래 표와 같이 구분됩니다.
< 용도지구의 구분 >
구 분 |
내 용 |
|
1. 경관지구 |
자연경관지구 |
산지/구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치를 유지 |
수변경관지구 |
지역내 주요 수계의 수변 자연경관을 보호/유지 |
|
시가지경관지구 |
주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 도시경관을 보호 |
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2. 미관지구 |
중심지미관지구 |
토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지/관리 |
역사문화미관지구 |
문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지/관리 |
|
일반미관지구 |
중심지미관지구 및 역사문화미관지구 외의 지역으로서 미관을 유지/관리 |
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3. 고도지구 |
최고고도지구 |
환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위해 건축물높이의 최고한도를 정함 |
최저고도지구 |
토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위해 건축물높이의 최저한도를 정함 |
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4. 방재지구 |
시가지방재지구 |
건축물/인구가 밀집되어 있는 지역으로, 시설 개선 등을 통해 재해 예방 |
자연방재지구 | 토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축 제한등을 통해 재해 예방 | |
5. 보존지구 | 역사문화환경 보존지구 | 문화재/전통사찰 등 역사문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존 |
중요시설물 보존지구 | 국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존 | |
생태계보존지구 | 야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호, 보존 | |
6. 시설 보호지구 | 학교시설보호지구 | 학교의 교육환경을 보호/유지 |
공용시설보호지구 | 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화 | |
항만시설보호지구 | 항만기능을 효율화하고 항만시설을 관리/운영 | |
공항시설보호지구 | 공항시설의 보호와 항공기의 안전운항을 위함 | |
7. 취락지구 | 자연취락지구 | 녹지지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락 정비 |
집단취락지구 | 개발제한구역안의 취락을 정비 | |
8. 개발 진흥지구 | 주거개발진흥지구 | 주거기능을 중심으로 개발/정비 |
산업/유통개발 진흥지구 | 공업기능 및 유통/물류기능을 중심으로 개발/정비 | |
관광/휴양개발 진흥지구 | 관광/휴양기능을 중심으로 개발/정비 | |
복합개발진흥지구 | 주거기능, 공업기능, 유통/물류기능 및 관광/휴양기능 중 2 이상의 기능을 중심으로 개발/정비 | |
특정개발진흥지구 | 주거기능, 공업기능, 유통/물류기능 및 관광 휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위해 개발/정비 | |
* 출처 : 국토계획법 시행령 제4장 제2절 제31조 | ||
용도구역
용도지역과 용도지구로도 구분이 모호한 지역은 어떻게 정의해야할까요? 이를 용도구역을 통해 보완하게 됩니다.
◇ 용도구역
토지의 이용 및 건축물의 용도/건폐율/용적률/높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정/관리 등을 위하여 도시/군 관리계획으로 결정하는 지역을 말함. <국토계획법 제1장 제2조 17>
용도구역은 크게 4가지로 구분됩니다.
< 용도구역의 구분 >
구 분 |
내 용 |
1. 개발제한구역 |
도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 도시의 개발을 제한 |
2. 시가화조정구역 |
도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적/단계적 개발을 도모하기 위함 |
3. 수산자원보호구역 |
수산자원보호 육성을 위해 지정된 공유수면이나 그에 인접한 구역 |
4. 도시자연공원구역 |
도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가/휴식공간을 제공하기 위해 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한 |
* 출처 : 국토계획법 시행령 제6장 제83조 |
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세가지 용어에 대해 알아보았는데요, 정리하면 다음과 같습니다.
용도지역 → 용도지구 → 용도구역 순으로 세분화
지역별 도시관리계획은 토지이용규제정보 서비스로 확인하자
각 지역별 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정에 관한 최신 정보는 토지이용규제정보 서비스에서 확인할 수 있습니다.
관련 링크 : LURIS 토지이용규제정보서비스 홈페이지
위의 링크에 들어가 고시정보를 검색하면 가장 최신에 개정된 지역별 도시관리계획 정보를 확인할 수 있습니다.
마치며
오늘은 비교적 어려울 수 있는 국토의 구분에 대해 알아보았습니다. 용도지역, 용도지구, 용도구역 3가지의 개념은 부동산을 공부하는 사람들에겐 사실 필수적으로 알아야 하는 용어입니다. 수학으로 따지자면 사칙연산 쯤으로 비교될 수 있겠네요. 이해가 잘 되셨나요? 자세한 내용은 국토계획법 및 국토계획법 시행령을 통해 확인하실 수 있습니다.
