2019년 10월 29일 개편된 분양가상한제 기준으로 업데이트
지난 8.2 부동산대책에 이어 정부에서는 또 하나의 부동산 강력대책을 준비중에 있다고 합니다. 바로 분양가상한제인데요, 오늘은 분양가상한제가 무엇인지, 그리고 기존과 대비해서 어떤 부분이 바꼈는지 살펴보도록 하겠습니다.
분양가상한제란?
분양가상한제란, 말그대로 아파트의 분양가에 상한선을 정해놓은 제도입니다. 집값 안정화를 위해 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해놓고, 그 가격 이하로만 분양가를 책정하도록 한 것이죠. 쉽게 말해 국가에서 건설사에게 "너 내가 정해놓은 가격 이상으로는 집 못팔아!" 라고 하는 것입니다.
분양가상한제는 1989년에 최초로 실시되었습니다. 당시에는 공공택지의 아파트들만 적용하는 '분양원가연동제'라는 이름으로 실시가 되었습니다. 1990년대 후반 IMF 이후 주택시장이 침체기로 들어서면서 이 제도는 잠시 사라졌었지만, 이후 부동산 경기가 다시 과열되자 집값 안정을 위해 2007년에 다시 부활하였습니다.
2007년 개정된 주택법에 따르면, 분양가상한제는 공공택지, 민간택지, 주상복합에도 적용되지만, 사실상 공공택지 외에는 적용하기 힘든 유명무실한 제도였습니다. 그래서 이번에 이 법을 개정하여 민간택지에도 적용시키려 하고 있죠.
참고로, 분양가격 산정은 다음과 같이 계산됩니다. (출처 : 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제7조)
분양가격 = 정부가 정한 건축비(기본형건축비 + 건축비 가산비용) + 택지비(땅값)
땅값도 결국 정부에서 정하는 금액이기 때문에, 분양가상한제는 결국 정부의 강력한 집값 억제정책으로 해석됩니다. 그래서 일각에서는 정부의 개입이 너무 지나쳐서 시장경제를 왜곡한다는 평가를 내리기도 하죠.
역대 민간택지 분양가상한제 기준 정리
과거부터 현재까지 민간택지 분양가상한제 적용기준이 어떻게 변해왔는지 정리해보았습니다.
2015년 4월 기준 분양가상한제 기준
· 판정 기준 : ①, ②, ③중 하나에 해당될 경우
① 주택가격 : 3개월 아파트 매매가격상승률이 10% 이상 상승
② 청약경쟁률 : 연속 3개월간 20대1 초과
③ 거래량 : 3개월 아파트 거래량이 전년 동기대비 200% 이상 증가
2015년 4월 정부는 주택법 시행령을 개정하여 민간택지 분양가상한제 기준을 위와 같은 조건부로 지정하였습니다. 당시에는 위의 3가지 기준 중 1가지만 충족할 경우 분양가상한제를 적용하였습니다. 하지만 3개월동안 아파트가 10% 이상 상승하는 경우는 거의 드물기 때문에 유명무실한 제도였다는 평가가 지배적이었습니다.
2017년 11월 개정된 분양가상한제 기준
· 판정 기준 : ① + (②, ③, ④중 하나)
① 주택가격 : 3개월 주택 매매가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
② 분양가격 : 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
③ 청약경쟁률 : 직전 2개월동안 일반분양 5대1 초과 또는 국민주택규모 10대1 초과
④ 거래량 : 3개월 주택거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가
2015년의 기준이 약하다고 판단한 정부는 2017년 11월에 8.2 부동산대책의 후속조치로 분양가상한제 기준을 다시 한번 강화합니다.
가장 크게 바뀐 부분은 바로 주택가격 기준이 아닐까 싶습니다. 3개월간 10% 이상 상승은 사실 말도 안되는 조건이었기 때문입니다. 이를 물가상승률의 2배 초과로 완화시켰는데요, 2017년 기준 통계청이 발표한 서울의 3개월 소비자물가 상승률은 0.18%에 불과합니다. 즉, 3개월 주택매매상승률이 0.36% 이상만 된다면 분양가상한제 적용 기준에 부합하는 것이죠. (물론 ②,③,④ 중 하나를 또 만족해야 하긴 합니다.)
2019년 10월 개정된 분양가상한제 기준(최신 기준)
· 판단기준 : ① + (②, ③, ④ 중 하나)
① 지역 : 투기과열지구
② 분양가격 : 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
③ 청약경쟁률 : 직전 2개월동안 일반분양 5대1 초과 또는 국민주택규모 10대1 초과
④ 거래량 : 3개월 주택거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가
최근 가파르게 상승하는 집값을 억제하기 위해 정부는 다시한번 분양가상한제 카드를 꺼내들었습니다. 2019년 10월 29일 재개정된 주택법시행령에 따르면, 분양가상한제 기준은 위와 같이 변경되었습니다. 2017년 기준과 다른점은 물가상승률 요건이 빠지고 대신 투기과열지구 요건이 들어갔다는 점입니다.
위의 요건을 종합하여 이번에 정부가 지정한 상한제 적용지역은 총 27개동입니다. 과거와는 달리 이번에는 상한제 적용지역을 동별 단위로 '핀셋 지정' 하였는데요, 지정된 지역은 강남구 8개동(개포, 대치, 도곡, 삼성, 압구정, 역삼, 일원, 청담동), 서초구 4개동(잠원, 반포, 방배, 서초동), 송파구 8개동(잠실, 가락, 마천, 송파, 신천, 문정, 방이, 오금동), 강동구 3개동(길, 둔촌동), 마포구 아현동, 용산구 2개동(한남, 보광동), 성동구 성수동1가, 영등포구 여의도동 입니다.
참고로 해당 지역의 분양가상한제 적용은 상한제 지정일 이후 최초 입주자모집승인 신청분부터 적용됩니다. 따라서, 현재 관리처분계획 인가만 받고 아직 분양단계에 이르지 못한 서울의 재건축·재개발 단지는 원칙적으로는 상한제 적용 대상이 됩니다.
다만, 정부는 갑작스러운 소급적용으로 인한 논란을 방지하기 위해 위의 재건축·재개발단지의 상한제 적용을 6개월 유예시키기로 했습니다. 앞으로 이들 재건축단지는 6개월 내에 분양을 하여 상한제를 회피하거나, 아니면 장기적으로 재건축 추진을 유예하는 등 선택의 기로에 놓일 것으로 예상됩니다.
마치며
오늘은 분양가상한제란 무엇인지, 그리고 적용기준의 변경점 등을 확인해보았습니다. 개인적으로 얼마나 실효성이 있을지는 의문점이 들긴 합니다만.. 주택시장 과열을 완화하는데 도움이 된다면 도입하는 것이 나쁜 것만은 아니라는 생각입니다. 물론 주택시장을 얼어붙게 하는것도 있어서는 안되겠죠?
저의 변함없는 지론은 주택가격은 폭등하지도, 폭락하지도 않고 물가상승률정도로 완만히 우상향해야 한다는 것입니다. 그런 방향으로 정부가 부동산정책을 잘 이끌어나가길 바라며.. 오늘의 포스팅을 이만 줄이겠습니다.
