종합부동산세(보유세) 세율 및 계산 방법 알아보기

지난 포스팅에서는 보유세란 무엇인지, 그리고 보유세 중 하나인 재산세의 세율과 계산 방법에 대해 알아보았었는데요.

 

2018/09/18 - [세금] - 재산세(보유세) 세율 및 계산 방법 알아보기

 

오늘은 또다른 보유세인 종합부동산세에 대해 이야기해보려고 합니다. 지난 9월 13일 정부에서 종합부동산세를 개편한다고 발표하여 더욱 이슈가 되고 있는 세목이죠? 같이 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

종합부동산세란?

○ 종합부동산세(=종부세)

지방자치단세가 주택, 토지 등에 부과하는 재산세 외에 일정 기준을 초과하는 토지와 주택 소유자에 대해서 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 국세를 부과하는 제도. <출처 : 두산백과>

 

종합부동산세는 2003년 정부가 '부동산 보유세 개편방안'에 따라 처음 마련한 제도로, 2005년에 처음 시행되었습니다. 종합부동산세 도입의 취지는 부동산 과다 보유자에 대한 과세 강화와 부동산 투기 억제 등을 목적으로 도입되었죠.

원래 지자체가 관리하던 재산세와는 별도로 국세청이 일정 기준을 초과하는 토지와 주택 소유자들을 분석하여 이들에 대해서만 선택적으로 부과하는 세금입니다.

종부세와 지방세의 차이는 지난 포스팅에 언급했으므로 여기서는 넘어가도록 할게요.

종부세의 과세대상 역시 지방세 과세대상과 동일하지만, 과세를 하는 기준 금액이 있다는 점에서 지방세와는 조금 차이가 있습니다. 종합부동산세의 주요 내용에 대해 정리해보았습니다.

< 표 1. 종합부동산세 주요 내용 정리 >

과세 대상	① 주택분 : 공시가격 합산 6억원 이상(1주택자는 9억원 이상)  ② 종합합산 토지분(나대지, 잡종지 등) : 공시가격 합산 5억원 이상  ③ 별도합산 토지분(상가, 사무실 부속토지 등) : 공시가격 합산 80억원 이상
과세기준일	매년 6월 1일
납부시기	매년 12월 1일 ~ 15일 (납부액이 500만원 이상이면 2개월 분납 가능)
종부세 세액 총합	종합부동산세 + 농어촌특별세(종부세의 20%)
세율	과세대상, 보유주택수, 보유지역 등에 따라 다름. 아래 표 참조
※ 출처 : 종합부동산세법

참고로, 종합합산 토지분과 별도합산 토지분은 지방세법에 따라 구분되는 토지들을 일컫습니다. 지난 시간에 재산세 계산방법때 언급된 내용이므로, 위에 링크된 이전 포스팅을 참조하시면 되겠습니다.

종부세 계산방법에 대해 궁금하신 분들은 대부분 주택분에 대해서 궁금해하실 것 같아요. 오늘은 주택분 종합부동산세 계산 방법에 대해 알아보겠습니다. (본 포스팅에 토지분 계산방법까지 담기에는 내용이 너무 방대해서.. 토지분에 대해서는 별도로 포스팅을 하려고 합니다.)

 

주택분 종합부동산세 세율 및 계산 방법

  종합부동산세 전체 계산 흐름도

참고로, 해당 계산방법은 2018년 9월 13일 정부가 발표한 "주택시장 안정대책" 자료를 참고로 작성하였습니다. 

관련 링크 : 기획재정부 2018년 9월 13일 보도자료 - "주택시장 안정대책"

상기 대책은 2019년 1월 1일 이후부터 적용되는 정책이므로, 2019년 부터 아래 세율 및 계산방법을 적용하실 수 있습니다. 전체적인 계산 과정은 아래 표와 같습니다.

< 표 2. 주택분 종합부동산세 계산 흐름도 >

구  분	내  용
① 주택 합산 공시가격	보유주택 공시가격을 합산.
② 공제금액	1주택자는 9억원, 2주택 이상은 6억원 공제
③ 공정시장가액비율	85% (종부세법 시행령 제2조의4)
④ 종합부동산세 과세표준	= (① - ②) × ③
⑤ 종부세 세율	보유주택 수에 따라 세율 다름. 아래 세율표 참조.
⑥ 종합부동산세액	= ④ × ⑤
⑦ 공제할 재산세액	종부세와 중복되는 과세구간의 재산세 납부액은 공제. (이중과세 방지)
⑧ 산출세액	= ⑥ - ⑦
⑨ 세액공제	1세대 1주택자 특별 세액공제  - 장기보유공제 : 5년이상(20%), 10년이상(40%)  - 고령자공제 : 60세 이상(10%), 65세 이상(20%), 70세 이상(30%)
⑩ 세부담상한 초과액 공제	- 1,2주택자 : (전년 재산세 + 종부세) × 150% 초과금 공제  - 3주택자 이상 : (전년 재산세 + 종부세) × 300% 초과금 공제  ※ 조정대상지역 2주택 보유자는 3주택자로 간주
⑪ 공제 후 종부세액	= ⑧ - ⑨ - ⑩
⑫ 농어촌특별세	= ⑪ × 20% (공제 후 종합부동산세 세액의 20%)
⑬ 최종 납부세액	= ⑪ ＋ ⑫ (종부세 + 농어촌특별세)

참고로, 위의 공정시장가액비율은 변경될 수 있으며(2019년 기준 85%, 매년 5%씩 상승 예정) 주택 보유수에 따른 종부세 세율은 아래와 같습니다.

 < 표 3. 주택분 종합부동산세 과세표준에 따른 세율표 >

과세표준	일반 (1,2주택)	3주택 이상, 조정대상지역 2주택 이상
3억 이하	0.5%	0.6%
3억 초과 6억 이하	150만 + (3억원 초과금의 0.7%)	180만 + (3억원 초과금의 0.9%)
6억 초과 12억 이하	360만 + (6억원 초과금의 1.0%)	450만 + (6억원 초과금의 1.3%)
12억 초과 50억 이하	960만 + (12억 초과금의 1.4%)	1,230만 + (12억 초과금의 1.8%)
50억 초과 94억 이하	6,280만 + (50억 초과금의 2.0%)	8,070만 + (50억 초과금의 2.5%)
94억 초과	1억5,080만 + (94억 초과금의 2.7%)	1억9,070만 + (94억 초과금의 3.2%)
세부담상한율	전년도 재산세+종부세의 150%	전년도 재산세+종부세의 300%
※ 출처 : 기획재정부, 2019.1.1일부터 적용

이번 개편안에서 세율이 전체적으로 증가했죠. 거기다가 조정대상지역 2주택 이상 보유자를 다주택자(3주택 이상)로 분류하였습니다.

추가로, ⑦번 항목인 공제할 재산세액에 대해 언급드릴 필요가 있을 것 같습니다. 종합부동산세도 재산세와 같이 보유세에 속합니다. 그런데 주택분 재산세는 7/9월에 이미 납부하고 종합부동산세는 12월에 납부하죠. 만약 재산세와 종부세를 둘 다 납부했을 경우 보유세를 '이중과세' 하는 것이기 때문에, 기납부한 재산세 일부는 환급받아야 합니다.

종합부동산세법 시행령에 따르면, 주택분 종합부동산세액 계산시 공제되는 재산세액(⑦)의 계산 방법이 명시되어 있습니다.

○ 종합부동산세법 시행령 제4조의2

종합부동산세 계산시 공제되는 재산세액의 계산은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.

단, 1주택자는 '∑공시가격'에서 공제되는 금액을 6억이 아닌 9억원으로 계산한다.

위의 계산식에서 0.85은 2019년 기준 종합부동산세 공정시장가액비율, 0.6은 재산세 공정시장가액비율을 곱한 것입니다. 상당히 복잡하죠? 밑에 예시를 통해 한번 계산해볼게요.

  종합부동산세 계산 예시

계산을 위해 1주택과 3주택 보유자의 예시를 들어 차근차근 계산해볼게요. 전체적인 계산 흐름도는 아래와 같습니다.

< 표 4. 종합부동산세 계산 예시 >

구  분	김아무개	박아무개
보유주택수	1주택	3주택
주택 공시가격	15억원	6억원, 6억원, 3억원
나이	35세	68세
주택 보유기간	7년	3년
전년도 재산세+종부세 납부액	200만원	500만원

< 표 5. 종합부동산세 계산 과정 >

구  분	김아무개	박아무개
① 주택 합산 공시가격	15억원	6억+6억+3억=15억원
② 공제금액	9억원 (1주택)	6억원(3주택)
③ 공정시장가액비율	85%	85%
④ 종부세 과세표준	(①-②)×③=5.1억원	(①-②)×③=7.65억원
⑤ 종부세 세율	표 3. 일반 과표 3억~6억 구간	표 3. 다주택자 과표 6억~12억 구간
⑥ 종합부동산세액	150만+(5.1억-3억)×0.7%=297만원	450만+(7.65억-6억)×1.3%=664.5만원
⑦ 공제할 재산세액	1,224,000원	1,168,363원
⑧ 산출세액	⑥-⑦=174.6만원	⑥-⑦=5,476,637원
⑨ 세액공제	1세대 1주택자 세액공제  -나이 해당없음  -보유기간 5년 이상 20% = 349,200원	다주택자이므로 해당없음
⑩ 세부담상한 초과액 공제	전년도 납부액 200만원이므로 초과액 없음.	전년도 납부액 500만원이므로 초과액 없음.
⑪ 공제 후 종부세액	⑧-⑨-⑩=1,396,800원	⑧-⑨-⑩=5,476,637원
⑫ 농어촌특별세	⑪×20%=279,360원	⑪×20%=1,095,327원
⑬ 최종 납부세액	⑪+⑫=1,676,160원	⑪+⑫=6,571,964원

같은 공시가격 15억원짜리 집을 보유하고 있더라도, 1주택자이냐 다주택자이냐, 그리고 주택 보유기간 등에 따라서 납부할 세금이 약 500만원이나 차이가 나는 것을 확인할 수 있습니다.

참고로, 계산방식이 비교적 복잡한 ⑦항목인 공제할 재산세액은 아래와 같은 방식에 의해 계산됩니다.

○ 김아무개씨의 ⑦번항목 계산 과정

⑦.1 : ∑재산세액 = 공시가격 15억원 주택에 대한 재산세 = 297만원

⑦.2 : [(공시가격 15억 - 9억) × 0.85 × 0.6] × 재산세 세율(0.4%) = 122.4만원

⑦.3 : 주택가격을 합산(15억)하여 구한 재산세 = 297만원

⑦ = ⑦.1 × ⑦.2 ÷ ⑦.3 = 122.4만원

○ 박아무개씨의 ⑦번항목 계산 과정

⑦.1 : ∑재산세액 = 81만원 + 81만원 + 27만원 = 189만원

⑦.2 : [(공시가격합 15억 - 6억) × 0.85 × 0.6] × 재산세 세율(0.4%) = 183.6만원

⑦.3 : 주택가격을 합산(15억)하여 구한 재산세 = 297만원

⑦ = ⑦.1 × ⑦.2 ÷ ⑦.3 = 1,168,363원

 

마치며

 

오늘은 보유세 중 하나인 종합부동산세(=종부세)에 대해 알아보았습니다. 재산세보다 계산 과정이 훨씬 복잡하죠? 아마 포스팅을 몇번을 정독하셔야 될거에요 ^^; 참고로 위의 계산과정은 2019년에 적용되는 방식이므로, 올해 납부하는 종부세와는 값이 조금 다를 수 있습니다. 내년의 우리집 종합부동산세가 얼마인지 먼저 계산해보세요 ^^