최근 강남 재건축아파트들의 시세가 롤러코스터를 타듯 오르락내리락 하고 있습니다. 바로 '재건축 초과이익환수제' 라는 쟁점때문인데요.
사실 이 법은 부동산 가격이 폭등했던 2006년에 부동산 가격 안정화를 위해 재정되었으나, 이후 부동산 시장을 침체시킨다는 이유로 2013년부터 2017년 현재까지 유예됐던 제도입니다.
이 법이 2018년부터 다시 시행된다고 해서 오늘날 이렇게 이슈가 되었는데요, 오늘은 이 초과이익환수제에 관한 이모저모를 살펴볼까 합니다.
재건축초과이익환수제 관련 법률은?
재건축초과이익 환수에 관한 법률은 아래 3가지입니다.
◇ 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제1조(목적)
이 법은 <도시 및 주거환경정비법>에 의한 재건축사업 및 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>에 따른 소규모재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하여 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지함을 목적으로 한다.
◇ 재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 제1조(목적)
이 시행령은 <재건축초과이익 환수에 관한 법률>에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
◇ 재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행규칙 제1조(목적)
이 규칙은 <재건축초과이익 환수에 관한 법률> 및 동법 시행령에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
목적을 살펴보면 아시겠지만 법이 가장 큰 틀이며 그 아래 시행령과 시행규칙 순으로 법을 세분화시킵니다.
법 → 시행령 → 시행규칙 순으로 세분화
왜 이렇게 세분화해야 하는지는 의문이긴 합니다만.. 결과적으로 우리는 세가지 법률을 다 따져봐야 합니다.
초과이익환수 부과기준
먼저 부과기준을 살펴보겠습니다. 부과기준을 통해 일정금액 이상이면 초과이익이라고 정의하여 이익금 일부를 국가에 환수하는 것입니다. 부과기준을 정리하면 아래와 같습니다. (법률 제7조)
부과기준 = 종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용)
용어를 하나하나 정리하면 다음과 같습니다. (법률 제8조 ~ 제11조)
◇ 종료시점 : 준공인가일 또는 건축물의 사용을 개시한 날
◇ 개시시점 : 재건축 조합설립인가를 받은 날
◇ 주택가액 : 공시가격
◇ 정상주택가격상승분 : 개시시점 주택가엑에 정기예금이자율 or 해당 시/군/구 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정
◇ 개발비용 : 공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비
즉, 제반비용 및 정상주택가격 상승분보다 더 많은 이익이 났을 경우, 초과이익을 국가에 환수한다고 이해하시면 되겠습니다.
부과율 (초과이익 환수 비율)
초과이익(부과기준)이 얼마 이상이 되면 환수를 하게 될까요? 아래 표를 통해 확인해보겠습니다.
< 초과이익에 대한 부과율 >
조합원 1인당 평균이익 (부과기준) |
조합원 1인당 부과율 |
3,000 만원 이하 |
면제 |
3,000 만원 초과 5,000 만원 이하 |
3,000 만원을 초과하는 금액의 10% |
5,000 만원 초과 7,000 만원 이하 |
200 만원 + 5,000 만원을 초과하는 금액의 20% |
7,000 만원 초과 9,000 만원 이하 |
600 만원 + 7,000 만원을 초과하는 금액의 30% |
9,000 만원 초과 1억1,000 만원 이하 |
1,200 만원 + 9,000 만원을 초과하는 금액의 40% |
1억1,000 만원 초과 |
2,000 만원 + 1억1,000 만원 을 초과하는 금액의 50% |
* 출처 : 재건축 초과이익환수에 관한 법률 제12조(부과율) |
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예를 들어 위에서 계산한 부과기준이 4,000 만원이 되면, 100만원이 환수되는 것이며, 부과기준이 2억원이 되면, 6,500만원이 환수되겠습니다.
쟁점사항
요점은, 이 초과이익환수제가 2018년도에 다시 재개된다는 것이며, 따라서 2018년 이전에 관리처분계획인가를 받지 않으면 초과이익환수제 적용 대상이 된다는 점입니다.
조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분계획인가 순으로 진행
그래서 현재 재건축 대상 아파트들은 빨리 관리처분계획인가를 받으려고 계획을 추진중에 있으며, 2018년 이전 관리처분계획인가가 가능한지의 여부에 따라 아파트 가격이 변동하고 있는 것입니다.
환수제를 피한 아파트들은 거래량과 가격이 상승하는 반면, 그렇지 않은 아파트들은 떨어지거나 잠잠한 편입니다.
현재 사업시행인가가 진행중인 강남구 개포동 개포주공 4단지, 반포동 삼호가든 3차, 서초동 무지개아파트, 강동구 둔촌동 둔촌주공 1단지~4단지 등은 2018년 이전에 충분히 관리처분계획인가를 받을 것으로 예상되어 초과이익환수제 대상에서 벗어났다고 보고 있습니다.
마치며
오늘은 재건축 초과이익환수에 관한 내용에 대해 살펴보았습니다. 관련 내용을 보다보니 법률과 관련된 개념, 그리고 재건축 설립에 대한 진행상황도 조금이나마 이해할 수 있었습니다. 만약 재건축아파트를 거래하실 계획이시라면 꼭 알아야 할 내용이니 포스팅 뿐만 아니라 관련 법률도 자세하게 확인해보시기 바랍니다. ^^
