용도지역별 건폐율 용적률 계산하기

지난 포스팅에서 건폐율과 용적률의 정의에 대해 알아보았습니다. 

관련 링크 : 건폐율과 용적률 알아보기

이러한 건폐율과 용적률은 국가에서 정하는 법에 의해 상한선이 정해지는데요, 오늘은 이러한 법으로 정해진 용도지역과, 용도지역별 건폐율과 용적률의 제한치에 대해 살펴보겠습니다.

용도지역이란?

◇ 용도지역

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 의해 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역. <출처 : 서울특별시 도시계획국>

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따르면, 토지이용 제한의 기준이 되는 지역구분의 범주는 용도지역, 용도지구, 용도구역 3가지로 나뉘게 됩니다.

용도지역은 용도지구와 용도구역을 포괄하는 가장 큰 범위라고 볼 수 있습니다. 용도지구와 용도구역은 용도지역의 지정에 대한 보완적 성격을 가지므로 그 목적에 따라 특정 지역에 대하여 지정되게 됩니다. 

용어가 비슷해서 많이 헷갈리시죠? 용도지구와 용도구역은 다음에 별도로 포스팅할 예정이구요, 오늘은 용도지역에 대해서만 자세히 살펴볼까 합니다.

용도지역의 종류 및 건폐율과 용적률 계산

용도지역은 국가에서 토지를 관리하기 위해 나온 개념이기 때문에, 모든 국토는 사용하는 용도에 따라 용도지역이 정해져 있습니다.

용도지역은 크게 ① 도시지역, ② 관리지역, ③ 농림지역, ④ 자연환경보전지역 4가지로 나뉘며, 법령에 따라 더 세부적으로 나뉘게 됩니다. 자세한 내용은 아래 표를 참조해보시기 바랍니다.

또한, 세부 용도지역별로 건폐율과 용적률이 정해져있는데요, 같이 한번 살펴볼까요?

< 용도지역의 구분 및 그에 따른 건폐율과 용적률 >

용도지역				건폐율 (%)	용적률 (%)
1. 도시지역	주거지역	전용주거	제1종전용	50	50~100
			제2종전용	50	100~150
		일반주거	제1종일반	60	100~200
			제2종일반	60	150~250
			제3종일반	50	200~300
		준주거지역		70	200~500
	상업지역	중심상업지역		90	400~1,500
		일반상업지역		80	300~1,300
		근린상업지역		70	200~900
		유통상업지역		80	200~1,100
	공업지역	전용공업지역		70	150~300
		일반공업지역		70	200~350
		준공업지역		70	200~400
	녹지지역	보전녹지지역		20	50~80
		생산녹지지역		20	50~100
		자연녹지지역		20	50~100
2. 관리지역	보전관리지역			20	50~80
	생산관리지역			20	50~80
	계획관리지역			40	50~100
3. 농림지역				20	50~80
4. 자연환경보전지역				20	50~80
* 출처 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 국토계획법 시행령 )

단, 위의 표에 해당하는 건폐율과 용적률은 각 시/도/군계획조례에 따라 시/도/군별로 달라질 수 있다는 점 명심하시기 바랍니다!

또한, 용적률 계산에서 제외되는 것이 있는데, 대표적으로 주차장 면적을 들 수 있습니다. 예를 들면, 지상 주차장을 건물 내부에 높이 올리더라도 용적률 계산에 포함되지 않습니다.

주차장 외에도 휴게실, 취사장 등은 용적률 계산에 포함되지 않는다고 합니다.

마치며

오늘은 용도지역의 종류와 그에 따른 건폐율과 용적률을 살펴보았습니다. 용도지역은 토지매매시 가장 기본적으로 알아야 할 개념입니다. 이를 알아야 내 땅에 몇층 짜리 건물을 지을 수 있는지 확인이 가능하기 때문입니다. 토지매매를 계획하시는 분이 계시다면, 꼭 확인해보시길 바랍니다.