오늘은 부동산 투자의 필수 용어인 건폐율과 용적률에 대해 알아보겠습니다.
대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적
그런데, 건폐율과 용적률을 이야기하기 전에 먼저 알아야 할 용어가 있습니다. 바로 대지면적과 건축면적, 바닥면적, 연면적인데요, 사전적 정의를 살펴보면 각각 다음과 같습니다.
1. 대지면적 : 대지의 수평투영면적. 즉, 건축대상 필지 또는 부지의 면적. 건축선과 도로사이 면적이나 도시계획시설 면적은 제외함.
2. 건축면적 : 건축물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적.
3. 바닥면적 : 건물의 각 층 또는 그 일부로서, 벽, 기둥 등으로 이뤄진 구획의 중심선으로부터 둘러싸인 부분의 수평투영면적.
4. 연면적 : 대지에 들어선 하나의 건축물의 바닥면적의 합계.
정리하면, 대지면적은 말그대로 대지의 면적을 의미하며, 건축면적은 통상적으로 1층 바닥의 면적(혹은 가장 넓은 층의 바닥면적), 바닥면적은 각 층의 면적, 연면적은 건물 내 바닥면적의 합계라고 이해하시면 됩니다.
건폐율이란?
건폐율은 건축밀도를 나타내는 지표입니다. <건축법>에서는 대지면적에 대한 건축면적의 비율이라고 정의하고 있습니다.
그림을 통해 자세하게 알아볼게요.
그림과 같이 500 제곱미터 면적의 대지가 있습니다. 이 대지 위에 건물이 있습니다. 건물이 들어선 면적은, 대지의 50%에 해당하는 250 제곱미터입니다. 여기서 건폐율을 구한다면 다음과 같이 구할 수 있습니다.
건폐율 = ( 건축면적 / 대지면적 ) × 100
= ( 250 / 500 ) × 100 = 50 %
계산해보니 그림의 건폐율은 50%가 나오네요.
용적률이란?
용적률은 대지 내 건축물의 건축 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)의 대지면적에 대한 비율 입니다. 단, 지하층, 부속용도에 한하는 지상 주차용으로 사용되는 면적은 용적률 산정에서 제외됩니다.
역시, 그림을 통해 자세하게 알아보겠습니다.
왼쪽 그림의 연면적은 1층 2층 바닥면적의 합인 500 제곱미터가 되고, 오른쪽 그림의 연면적은 1, 2, 3층 바닥면적의 합인 750 제곱미터가 되겠습니다. 그렇다면, 용적률 공식에 대입해볼까요?
용적률 = ( 건축물 연면적 / 대지면적 ) × 100
왼쪽건물 : ( 500 / 500 ) × 100 = 100%
오른쪽건물 : ( 750 / 500 ) × 100 = 150%
계산해보니 각각 용적률 100%, 150%가 나옵니다.
건폐율과 용적률이 중요한 이유?
<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따르면, 땅의 용도별로 구분된 '용도지역'에 따라 건폐율과 용적률을 일정 이하로 제한하고 있습니다.
용적률이나 건폐율을 제한함으로써 도시의 과밀화를 억제하고, 일조권, 채광권 등을 확보하여 쾌적한 생활환경을 조성하려는 것입니다.
즉, 어떤 용도지역이냐에 따라 건폐율과 용적률의 상한치가 다르기 때문에, 부동산 재건축 등의 목적으로 토지를 매매하려는 투자자들은 해당 토지의 건폐율과 용적률을 주의깊게 살펴봐야 합니다.
5층짜리 건물을 지을 생각으로 땅을 샀는데 사고보니 용적률이 100%인 용도지역이라면, 1~2층짜리 건물밖에 못 짓는 꼴이 될 수도 있다는 얘기죠.
마치며
오늘은 건폐율과 용적률에 대해 간단히 알아보았습니다. 막상 알아보니 간단한 내용이었네요~ 이러한 건폐율과 용적률이 실제로 어떻게 적용되는지를 확인하기 위해, 다음에는 용도지역, 용도구역 등과 관련된 포스팅을 해야겠습니다. ^^
