부동산거래를 경험한 분이라면 계약 전에 등기부등본을 한번쯤 확인한 적이 있을겁니다. 계약하려는 상대방의 신원이 등기부등본과 일치하는지 등을 확인하기 위해 말이죠. 그런데 사실 부동산을 계약할 때 확인해야 할 서류가 등기부등본만 있는 것은 아닙니다. 오늘은 특히 빌라, 다세대주택 등을 계약할때 꼭 확인해야 하는 서류인 건축물대장 열람 방법을 알아보겠습니다.
건축물대장이란?
· 건축물대장
건축물의 위치, 면적, 구조, 용도, 층수 등 건축물의 표시에 관한 사항과 건축물 소유자의 성명, 주소, 소유권 지분 등 소유자 현황에 관한 사항을 등록하여 관리하는 대장
건축물대장은 [건축법 제38조]에 따라 건축물의 여러가지 사항을 의무적으로 작성하여 관리해야 하는 문서입니다. 언뜻 보면 등기부등본과 비슷한거 아닌가? 라고 생각될 수 있습니다만, 두 문서는 아래와 같이 몇가지 차이점이 존재합니다.
| 등기부등본 | 건축물대장 | |
|---|---|---|
| 주요 내용 | 부동산에 대한 권리 관계 | 부동산에 대한 권리 관계 건축물의 구조, 용도 등에 대한 사실 |
| 관리 주체 | 법원 | 국토부 및 지자체 |
| 발급 및 열람 방법 | 대법원등기소에서 발급 | 정부24, 세움터 등에서 발급 |
건축물대장은 크게 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 나뉘며, 각각의 건축물대장도 세부항목에 따라 총괄, 표제부, 전유부 등으로 구분하여 열람 및 발급이 가능합니다.
| 일반건축물대장 | 집합건축물대장 | |
|---|---|---|
| 소유주 | 건물의 소유주가 개인인 경우 | 건물의 소유주가 여러명인 경우 |
| 예시 | 단독주택, 다중주택, 다가구주택 등 | 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔 등 |
| 일반건축물대장 | 집합건축물대장 | |
|---|---|---|
| 총괄 | 해당 지번에 있는 모든 건물을 열람 건축물 현황 확인 |
해당 지번에 있는 모든 건물을 열람 건축물 현황 확인 |
| 일반 | 개별 건물을 열람 건축물 및 소유주 현황 확인 |
- |
| 표제부 | - | 해당 지번에 있는 개별 동 열람 건축물 현황 확인 |
| 전유부 | - | 해당 지번에 있는 개별 동/호수 열람 건축물 및 소유주 현황 확인 |
부동산 계약시 건축물대장을 확인해야 하는 이유?
아파트 거래의 경우 부동산의 권리상태에 대한 내용만 확인하는 것은 등기부등본만으로도 충분하지만, 다세대주택, 오피스텔 등을 거래할 경우에는 그렇지 않습니다. 이런 주택들을 거래할 때 건축물대장까지 함께 확인해야 하는 이유가 뭘까요? 부동산계약시 건축물대장을 확인해야 하는 가장 큰 이유는 불법 구조변경 등으로 인한 부동산 사기피해를 방지하기 위해서입니다.
건축물은 저마다의 용도를 가지고 지어집니다. 예를 들어 5층짜리 건축물을 지을 때 1~2층은 근린생활시설(상가)로, 3~5층은 주택으로 건축(이처럼 근린생활시설과 주택이 합쳐진 건물을 근생빌라라고 부르곤 합니다.)한다고 승인을 받고 건축물대장을 등록했다면, 소유주는 각각의 층을 건축물대장에 기재된 용도에 맞게 사용해야 합니다. 그러나 일부 소유주들이 건축물대장을 등록한 후에 무단으로 각 층의 구조를 변경하여 부동산시장에 매물로 내놓는 경우가 종종 있습니다. 대표적인 예로 근린생활시설로 등록했던 2층을 주택으로 리모델링하여 3~5층보다 조금 더 저렴하게 매물로 내놓는 것이죠.
그렇다면 이런 매물을 산 사람은 어떤 피해를 입게 될까요? 만약 이 건물이 제 용도대로 사용되지 않았다는것이 확인될 경우, 해당 건물은 '위반건축물'로 지정됩니다. '위반건축물'이 된 건물은 원래 용도로 원상복구 할때까지 매년 이행강제금이 부과되는데요, 이 금액이 상당히 큽니다. 예를 들어 3억원짜리 빌라를 계약했는데 이 빌라가 위반건축물로 지정된 경우, 매년 빌라 시세의 약 10% 수준인 약 3천만원의 이행강제금이 부과됩니다. 모르고 샀던 매수인은 이로 인해 큰 금전적 손실을 볼 수 있습니다. 세입자라고 안심할 순 없습니다. 애초에 이런 상황은 건축주, 또는 이전 소유주가 사기를 목적으로 한 행위이기 때문에 세입자에게도 피해가 미칠 확률이 굉장히 높습니다.
위와 같은 사기 피해를 당하지 않기 위해서라도 건축물대장을 꼼꼼히 확인해봐야겠죠? 만약 해당 건축물이 위반건축물이라면 위의 그림과 같이 건축물대장 제목 오른쪽에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라는 표기가 생깁니다. 그러나 위와같이 위반건축물 표기가 되어 있지 않다고 해서 안심하긴 이릅니다. 실제로 불법개조 등을 했더라도 지자체가 위반사실을 알지 못한다면 건축물대장에 '위반건축물' 표기가 안되기 때문입니다. 그래서 내가 거래하려는 매물이 실제로 어떤 용도로 표시되어 있는지 등을 직접 확인할 필요가 있습니다. 그렇다면 건축물대장은 어디서 어떻게 열람할 수 있을까요?
건축물대장 열람 방법
건축물대장을 열람하는 사이트는 여러곳이 있습니다. 대표적으로 정부24에서 열람하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
관련 링크 : 정부24 홈페이지
▲ 링크를 타고 들어가면 위와 같이 메인 홈페이지로 들어가집니다. 화면 중간에 [건축물대장]을 클릭합니다.
▲ 신청자격, 수수료 등에 관한 사항이 나옵니다. 참고로 인터넷발급(열람)은 무료입니다. [신청하기]를 클릭합니다.
▲ 회원/비회원 상관없이 모두 발급이 가능합니다만, 정부24 홈페이지는 건축물대장 외에 각종 민원서류를 쉽게 발급받을 수 있으니 이왕이면 회원가입을 해두는 것이 좋습니다. 저는 정부24 회원가입이 되어 있어서 [회원 신청하기]로 선택했습니다.
▲ 로그인 방식은 매우 다양합니다. 간편인증서 및 공동인증서 등을 통해 로그인을 할 수 있으며, 휴대폰의 경우 지문인증 등을 통해서도 로그인이 가능합니다.
▲ 로그인 후에는 건축물대장을 발급받을지, 열람할지를 결정합니다. [발급]관공서 제출용도 등으로 사용되며, PC로 열람하지 못하고 프린터로 출력만 가능합니다. [열람]은 PC로 간단히 사실관계 등만 확인하기 위한 용도로 사용되며, 별도로 출력할 필요 없이 PC에서 PDF파일로 열람할 수 있습니다. [건축물대장(열람)]을 선택합니다.
▲ 열람할 건축물의 소재지를 검색합니다. [검색] 버튼을 누릅니다.
▲ 도로명 또는 지번주소를 입력한 후 나온 주소를 선택합니다. 그리고 그 아래에 나온 행정처리기관을 클릭합니다.
▲ 해당 지번에 위치한 건물이 단독주택이라면 [일반]을, 집합건물이라면 [집합]을 선택합니다. 만약 집합건물인데 [일반]을 선택하거나, 반대로 단독주택인데 [집합]을 선택했다면 건축물대장 조회가 되지 않으니, 이 부분을 정확하게 입력해야 합니다. 대장구분을 정확히 선택하였으면 대장종류도 선택합니다. 저는 먼저 [표제부]를 선택하였습니다.
▲ 표제부를 선택하면 위와 같은 팝업창이 뜹니다. 해당 동이 맞는지 확인한 후, [선택] 버튼을 누릅니다.
▲ 위와 같이 건물(동)명칭이 제대로 나왔는지 확인한 후, [민원신청하기]를 누릅니다.
▲ 민원신청 결과 처리완료가 되었다면, [열람문서]라는 버튼이 활성화됩니다. 이 부분을 클릭합니다.
▲ 집합건축물대장(표제부)의 모습입니다. 표제부에서는 각 세대의 소유주 현황이 나오진 않으며, 해당 건축물의 현황이 표시됩니다. 각 층별 용도를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 2층의 용도가 근린생활시설로 표기되어 있는데, 소유주가 2층을 빌라로 개조해서 매물로 내놓았다면 이는 위반건축물입니다.
▲ 집합건축물대장 후면에는 변동사항 등이 기재되어 있습니다. 과거 위반건축물이었던 이력도 여기에 표기됩니다.
▲ 이번엔 [전유부]로 검색해보겠습니다. [전유부]를 선택하면 건물(동)명칭 아래에 호명칭이 새로 생깁니다. 호명칭 오른쪽에 있는 [검색] 버튼을 누릅니다.
▲ 내가 검색하고자 하는 호수를 선택합니다.
▲ 집합건축물대장(전유부)에는 각 호별로 소유자의 현황을 확인할 수 있습니다. 소유자의 신원과 지분등이 계약서와 일치하는지 등도 꼭 확인해야 합니다.
마치며
오늘은 근생빌라, 다세대주택 등을 거래할 때 꼭 확인해야 할 서류중 하나인 건축물대장 열람 방법에 대해 알아봤습니다. 사실 아파트 거래시에는 건축물대장을 거의 확인하지 않습니다. 아파트는 불법개조, 불법증축등이 거의 불가능하기 때문입니다. 그래서인지 아파트만 거래하다가 빌라로 이사를 가는 분들이 위반건축물 사기피해를 입는 경우가 종종 있습니다. 이 글을 읽은 여러분들은 등기부등본 뿐만 아니라 건축물대장도 꼭 확인하시어, 위와 같은 피해를 예방하시기 바랍니다.
