우리나라의 아파트는 2016년기준 1,000만호를 넘어섰으며, 전체 주택의 60%를 차지하고 있다고 합니다(출처 : 2016 인구주택총조사). 즉, 10가구 중 6가구는 아파트에 거주하고 있다는 이야기인데요, 서울, 경기도만 가도 빼곡한 아파트들을 금세 확인하실 수 있습니다.
그런데, 같은 단지에 있는 아파트들이라도 사람들의 선호도에 따라 시세가 제각각이라는거, 다들 알고계신가요? 로얄층, 로얄동이 있다고는 하는데.. 도대체 이걸 구분할 수 있는 기준이 뭘까요? 오늘은 아파트 로얄층과 로얄동을 확인하는 방법에 대해 간략히 정리해보도록 하겠습니다.
아파트 로얄층 기준
로얄(Royal)이란, '왕실의', 또는 '성대한'과 같은 뜻을 지닌 단어입니다. 우리는 보통 프리미엄과 같은 개념으로 사용하곤 하죠.
최근에 지어지는 아파트는 최소 20층이 넘어가는 경우가 대부분입니다. 그리고 이렇게 층수가 다양하다보니 사람들이 선호하는 층과 선호하지 않는 층이 생기기 마련이죠.
로얄층이란 쉽게 말해, 사람들이 최고로 선호하는 층이라고 생각하시면 됩니다.
그렇다면 그 기준은 어떻게 결정될까요? 사실 엄밀히 말씀드리자면, 로얄층을 계산하는 정확한 공식 같은건 존재하지 않습니다. 그래서 사람들마다, 부동산 공인중개사들마다 제각각으로 이야기하곤 하죠.
저또한 정확히 말씀드릴 순 없습니다만.. 최대한 사람들이 생각하는 보편적인 기준에 맞춰서 알아볼게요. 보통 아래 2가지 기준을 가지고 이야기합니다.
▷ 로얄층의 기준
① 일조권이 확보되어야 함.
② 아파트 최고층을 제외한 층에서 대략 2/3 부분에 해당하는 층.
일조권이 확보된다는 뜻은, 앞동에 의해 햇빛이 차단되면 안된다는 것입니다. 저층의 경우에는 앞동에 의해 하루종일 햇빛이 들지 않기 때문이죠. ②번정도의 층에 해당된다면 보통 일조권을 침해받지 않을겁니다.
그래서 ②번이 항목이 중요한데요, 예를 들면 30층의 아파트에서 로얄층은 대략 20층 ~ 29층에 해당됩니다. 최고층을 빼는 이유는 옥상과 맞닿은 층은 겨울에는 한기가 스며들어오고 여름에는 태양의 복사열에 의해 집안이 덥기 때문입니다. 즉, 난방비와 전기세가 많이 나올 수 있다는 단점을 가지고 있기 때문입니다. (다만, 요즘짓는 아파트들은 최고층 최저층 기피현상을 해결하기 위해 여러가지 옵션을 제공(최고층 : 다락방 등 제공, 최저층 : 마당정원 제공 등)하기도 하며, 건축공법의 발달로 한기와 열기를 많이 잡아주기 때문에 오히려 로얄층보다 선호하는 추세이기도 합니다.)
로얄층을 예시로 살펴보면 다음과 같습니다.
① 10층 : 6 ~ 9층
② 20층 : 13 ~ 19층
③ 30층 : 20 ~ 29층
④ 40층 : 25 ~ 39층
⑤ 50층 : 30 ~ 49층
대략적으로 2/3 정도에 해당하므로, 최고층의 층수에 따라 오차가 발생할 수 있으며, 앞서 말씀드렸다시피 사람들마다 기준이 조금씩 다르기 때문에 로얄층의 범위가 더 커질수도, 좁아질 수도 있다는 점은 기억해두시면 좋겠죠?
아파트 로얄동 기준
로얄층 뿐만 아니라, 로얄동의 기준도 있습니다. 같은 단지내에 있더라도 지하철역에 더 가까운지, 그리고 조망권이 확보되는지 등에 따라 아파트 가격이 달라지기도 하죠? 이와같이 같은 단지내에서도 사람들이 더 선호하는 동을 로얄동이라고 합니다.
이처럼 여러가지 주변환경을 고려해서 복합적으로 결정되기 때문에, 로얄동의 기준이 조금 더 복잡합니다. 역시나 명확한 기준은 따로 존재하지 않지만, 대략적으로 어떤 기준을 가지고 결정되는지 알아보도록 할게요.
▷ 로얄동의 기준
① 강, 바다, 공원이 내려다보이는 조망권이 확보된 곳 (파크뷰, 리버뷰, 오션뷰)
② 지하철역과 인접하는 등 교통이 편리한 곳
③ 큰 도로와 인접해있지 않아 소음이 덜한 곳
④ 위의 3가지 기준이 상충한다면, 우선순위는 ① → ② → ③ 순으로 결정됨
사실 위의 기준 말고도 세대수와 학군, 방향 등 세부적인 기준들도 많이 들어갑니다만.. 공통적으로는 위의 조건에 부합하면 로얄동이라고 판단합니다.
예를 들어보겠습니다. 아래 그림을 보세요.
치킨아파트는 9개동으로 구성되어있습니다. 그리고 북쪽에는 강이 흐르며, 남쪽에는 지하철 3호선 치킨역이 위치해있어요. 왼쪽에는 소음이 심한 고속도로가 위치해있습니다.
위의 로얄동 기준에 따르면, 일단 강조망권을 확보한 북쪽의 아파트 3동이 높은 점수를 얻겠죠? 지하철과는 멀지만 조망권의 가치가 더 높기 때문입니다. 그러나 큰도로와 인접해있는 아파트는 상대적으로 우선순위에서 떨어질 것입니다.
지하철에 인접한 아파트들도 역시 로얄동의 조건에 들어갑니다. 다만, 같은 단지에 리버뷰를 누릴 수 있는 북쪽의 아파트들에 비해 프리미엄은 좀 떨어지겠네요. 그리고 역시 고속도로와 밀접한 동은 지나친 소음으로 인해 상대적으로 프리미엄이 떨어질 수밖에 없습니다.
가운데라인 아파트들은 리버뷰도 없으며 지하철역과도 인접해있지 않기 때문에 상대적으로 가치가 떨어지게 됩니다.
결국 종합적인 가치를 비교해보면 위의 그림과 같이 강이 인접하고 고속도로와 먼 곳이 로얄동이 되겠습니다.
단, 위의 예시는 정말로 상대적인 값이기 때문에 모든 상황에서 전부 사용할 수는 없습니다. 예를 들어 지하철이 아닌 지상철이라면 전철의 소음때문에 오히려 역과 가까운 아파트가 안좋을 수도 있으며, 한강과 같은 멋진 뷰가 아닌 조그마한 하천정도의 리버뷰라면 조망권이 좋다고 판단하기도 어렵습니다.
또한, 이 외에도 학군이나 교통의 편의성, 일조권, 세대수 등 다양한 가치들을 보고 종합적으로 판단해야 하므로, 위의 예시는 참고정도로만 활용하시면 좋겠습니다.
마치며
오늘은 아파트의 로얄층, 그리고 로얄동의 조건에 대해 알아보았습니다. 부동산을 구입하시려는 분들은 자세히 알아보아야 할 내용이라고 생각됩니다. 왜냐면 같은 단지의 같은 전용면적임에도 불구하고 로얄층인지, 로얄동인지의 여부에 따라 시세가 몇백에서부터 억단위까지 벌어질 수 있기 때문입니다. 부동산이나 경제시장에서는 아는것이 곧 힘! 이라는 것을 기억하시길 바라며, 오늘의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.
