오피스텔 vs 도시형생활주택 세금(취득세,양도세,재산세) 비교

지난시간에 오피스텔과 도시형생활주택에 대해 비교해보는 포스팅을 쓴 적이 있습니다. 

2017/11/30 - [부동산] - 오피스텔 vs 도시형생활주택 차이점 분석

저번 포스팅에서 세금 부분에 대해서는 따로 언급하지 않았었는데, 이번에 본격적으로 한번 비교해보려고 합니다. 오피스텔 vs 도시형생활주택 세금, 과연 어떻게 다를까요?

부동산 보유, 거래시 부과되는 세금

일단 부동산을 거래하거나 보유할 때에 기본적으로 내는 세금의 종류에 대해 간단하게 짚고 넘어가겠습니다.

구  분	관련 세금	의  미
취득시	취득세	일정한 자산을 취득한 이에게 부과되는 세금. 취득시 1번만 납부함.
보유시	재산세	자산을 보유하고 있는 이에게 매년 부과되는 세금.
	종합부동산세	일정금액 이상의 자산을 보유하고 있는 이에게 매년 부과되는 세금.  ※ 주택가액 합산 6억원 초과(1세대 1주택자 : 9억원 초과)일 경우 부과.
	소득세	임대로 인해 소득을 얻었을 경우 소득에 대해 과세. 매년 부과되는 세금.
양도시	양도소득세	일정시간이 경과하여 경제가치가 증가한 자산을 양도할때, 차익에 대한 세금. 양도시 1번만 납부함.

먼저 취득세입니다. 여러분이 부동산을 처음 구입하게 된다면 부동산 가액에 따라 일정 금액의 세금을 납부해야 합니다. 특수한 경우를 제외하고는 예외없이 납부해야 하는 세금이죠.

구입한 부동산을 계속 보유하고 있다면, 매년마다 재산세를 납부해야만 합니다. 각각의 부동산에 대해 각각 재산세를 납부해야 하며, 만약 보유하고 있는 부동산이 많을 경우 종합부동산세(종부세)를 별도로 납부해야만 하죠.

여러분이 부동산을 되팔때도 세금이 존재합니다. 이를 양도소득세(양도세)라고 하는데요, 되팔때 가격이 샀을때의 가격보다 올라갔을 경우, 그 차익에 대해 일정 비율을 세금으로 납부해야 합니다. 또한, 여러분이 오피스텔이나 도시형생활주택과 같은 수익형 부동산으로 매달 월세를 받게 된다면, 이에 대해서도 소득세를 납부하게 됩니다. 

즉, 부동산을 단순히 사고 팔고 가지고 있는 것만으로도 각종 세금이 따라붙게 되는 것이죠.. 그리고 중요한건 부동산의 종류에 따라서 이 세금들의 세율도 달라지게 된다는 것입니다. 오피스텔과 도시형생활주택과 같이 말이죠.

오피스텔 vs 도시형생활주택 세금 비교

그렇다면 각각에 대해 위의 세금들이 어떻게 차이가 나는지 확인해볼까요?

기본적으로 임대사업자를 등록하지 않은 상태에서의 오피스텔과 도시형생활주택의 세금을 비교해보았습니다. 사실 일반임대사업자 혹은 주택임대사업자를 등록했을 경우, 각종 세제혜택으로 인한 취득세 감면, 재산세 감면 등 아래 표와는 다른 과세체계를 같게 됩니다.

일반임대사업자/주택임대사업자를 등록했을 경우 수익형부동산의 각종 세금에 대한 정리는 추후에 더 자세히 포스팅하도록 하겠습니다.

여기서는 임대사업자를 등록하지 않은 미등록자의 경우 각각의 세금이 어떻게 부과되는지 알아보도록 할게요.

구  분	관련 세금	오피스텔	도시형생활주택
취득시	취득세	4.6% 4.0% : 취득세 0.2% : 농특세 0.4% : 교육세	1.1% (6억원 이하 85㎡ 이하 주택) 1.0% : 취득세 0.1% : 교육세
보유시	재산세	건축물로 적용 과세표준 : 시가표준×70% 세율 : 과세표준의 0.25%	주택으로 적용 과세표준 : 공시가격×60% 세율 : 과세표준의 0.1 ~ 0.4%
	종부세	비과세	과세
	소득세	과세	과세
양도시	양도세	6~38%	6~38% 1주택자는 비과세

기본적으로 전제되어야 할 것은, 도시형생활주택=주택 이라는 공식입니다. 소형 아파트라고 생각하시면 비교가 훨씬 수월합니다.

먼저 취득세입니다. 오피스텔의 경우 4.6%의 취득세를 납부해야 합니다. 도시형생활주택의 경우 주택으로 분류되는데, 1~2인가구의 특성에 맞게 소형으로 지어지기 때문에 취득세가 1.1%에 불과합니다. 이는 6억원 이하 85㎡ 이하 주택에 해당되는 세율이죠.

재산세의 경우, 오피스텔은 건축물로 분류되어 과세표준의 0.25%를 적용받습니다. 도시형생활주택은 일반 주택과 동일하게, 과세표준에 따른 누진세율을 적용받게 됩니다. (자세한 내용은 아파트 재산세를 참조하시길 바랍니다.)

종부세의 경우 업무용으로 구분된 오피스텔은 적용대상이 아닙니다. 단, 나중에 주택임대사업자가 주거용오피스텔로 등록할 경우에는 종부세에 합산과세됩니다. (단, 일정 조건을 만족하게 되면 합산배제 됩니다.) 도시형생활주택은 엄연히 주택에 해당되므로, 당연히 종부세에 포함됩니다.

다음은 소득세입니다. 오피스텔이나 도시형생활주택으로 임대소득을 얻는다면 당연히 소득세를 과세해야 합니다. 단, 임대사업자 등록시에는 과세요건이 달라지게 되는데, 주택임대사업자로 등록한다면 임대소득이 연 2천만원 이하일 경우 종합소득세가 아닌 분리과세를 적용받게 됩니다. 기본적으로 사업자 미등록시에는 해당사항이 없구요.

마지막으로 양도세입니다. 둘 다 모두 양도차익에 따라 6 ~ 38%의 양도세를 납부하게 됩니다. 단, 도시형생활주택만 보유한 사람은 1주택자로 간주되기 때문에 비과세를 적용받게 됩니다. 그리고 일시적으로 2주택이 되더라도, 3년 내에 기존 주택을 처분하게 되면 역시 비과세를 적용받습니다.

마치며

오늘은 오피스텔과 도시형생활주택의 세금을 간략히 비교해보았습니다. 다시 한번 강조드리지만, 도시형생활주택=주택으로 이해하시면 되며, 위의 표는 임대사업자를 등록하지 않은 상태의 기본 베이스만을 비교한 것임을 말씀드립니다.

'왜 주택임대사업자에 대한 세금은 안말해주냐?! 주택임대사업자는 재산세를 면제해주지 않냐?!' 라고 말씀하시는 분들도 계시겠죠? 제가 오늘 포스팅에서 임대사업자의 경우에 대해 언급하지 않은 이유는, 부동산 과세체계에 대해 순차적으로 설명드리기 위함입니다. 한꺼번에 너무 많은 내용을 이야기하다보면 제대로 정리가 되지 않으니까요 ㅎㅎ 

다음 포스팅에는 임대사업자를 등록했을 경우 취득세/보유세/양도세 기준이 어떻게 바뀌는지 정리해보도록 하겠습니다.