최근 재건축초과이익환수제 도입으로 인해서 노후아파트단지를 재건축하지 않고 리모델링으로 선회하는 단지가 늘고 있다는 소식을 들었습니다.
재건축? 리모델링? 얼핏 들어서는 비슷해보이는 용어이지만, 법률적으로 접근하면 많은 차이가 존재하는데요, 부동산 재건축시장의 분위기를 파악하기 위해서는 기본적으로 재건축과 리모델링이 어떤 차이가 있는지를 알아야겠죠?
오늘은 이 용어들이 어떤 차이를 가지고 있는지 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
재건축
재건축은 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 근거하여 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것을 말합니다. 재건축의 대상은 노후/불량주택의 요건에 만족하는 공동 혹은 단독주택이며, 철거 후 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하게 됩니다.
쉽게 말해 노후건물을 통째로 철거한 후 다시 새로 짓는 것을 이야기합니다.
노후 불량건축물의 요건을 간략히 정리하자면 다음과 같습니다.
◇ 노후, 불량건축물의 요건
① 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
② 내진성능이 확보되지 않은 건축물 중 중대한 기능적, 구조적 결함 등이 있는 건축물
③ 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물
④ 도시 기본계획의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물
⑤ 급수, 배수, 오수 설비등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물
⑥ 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위해 보수하는데 드는 비용이 재건축 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물 등
※ 출처 : 도시 및 주거환경정비법, 주택 재건축 판정을 위한 안전진단기준, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법 등
재건축을 위해서는 해당구역에서 추진위원회를 구성하고 조합설립인가 및 사업시행인가등을 받는 등 매우 복잡한 추진절차가 존재합니다. 따라서 재건축을 시행할 경우 약 5년 이상의 기간이 필요하다고 합니다. 아래는 주택재건축사업의 추진절차입니다.
리모델링
리모델링은 기존건축물의 노후화 억제 및 기능개선을 촉진하기 위해 2001년 <건축법> 시행령 개정으로 도입된 제도입니다.
쉽게 이야기하자면, 재건축과 달리 건물의 뼈대를 남기고 전체 또는 부분개조를 한다고 보시면 되겠습니다.
건축법에서는 20년 이상 경과된(주택법의 경우 15년 이상) 건축물에 대해 증/개축 등의 리모델링을 실시하는 경우, 다음 기준을 준수하면 건폐율이나 높이제한 등의 기준을 완화할 수 있도록 적용하고 있습니다.
◇ 리모델링의 건폐율, 높이제한 등의 완화여부 적용 요건
① 공공의 이익을 저해하지 않고 주변의 대지 및 건축물에 지나친 불이익을 주지 아니할 것
② 도시의 미관이나 환경을 지나치게 저해하지 아니할 것
③ 증축은 기능향상 등을 고려하여 <건축법> 시행규칙이 정하는 규모 및 범위 이내에서 할 것
④ 공동주택의 리모델링은 세대수를 15% 이상 증가(층수 3층 이상)시키지 않을 것
절차가 재건축에 비해 훨씬 간단하다고 알려져 있으며, 도정법이 아닌 주택법에 따라 시행을 하기 때문에 재건축과 관련된 규제에서도 자유롭습니다.
앞으로는 재건축보다는 리모델링이 대세가 될 것이라고도 하죠? 리모델링이 쉬운 구조의 공동주택 건축을 촉진하기 위해, '모델링이 용이한 구조'로 건축허가를 신청하면 용적률과 높이제한을 100분의 120 범위에서 완화하여 적용할 수 있다고 합니다. 건축법 시행령에서는 리모델링이 용이한 구조를 다음과 같이 정의하고 있다고 하네요.
◇ 리모델링이 용이한 구조
① 각 세대는 인접한 세대와 수직 및 수평으로 전체 또는 부분 통합을 할 수 있을 것
② 구조체와 건축설비, 내부 마감재료와 외부 마감재료는 분리할 수 있을 것
③ 개별 세대 안에서 구획된 실의 크기에 변화를 줄 수 있어야 하고, 마감재료, 창호 등의 구성재를 교체할 수 있을 것
차이 및 장단점 비교
재건축과의 차이점을 한번 표로 비교해보았는데요, 다음과 같이 정리해볼 수 있겠습니다.
구 분 |
재건축 |
리모델링 |
관련법 |
도정법 |
주택법, 건축법 |
목적 |
노후/불량구조물 밀집지역 주거 환경 개선 및 주택공급 |
건축물의 노후화 억제 및 기능 향상 |
행위허가기간 |
20~40년 |
15~19년 이상 |
시행주체 |
재건축 주택조합 |
입주자대표회의(전원동의), 리모델링 주택조합 |
세대수 증가 |
허용 |
허용 (기존 세대수의 15% 이내) |
용적률 |
법정 용적률 범위내 |
건축심의로 법정 용적률 초과 허용 |
재건축 초과이익환수 |
있음 |
없음 |
| ※ 출처 : 국토교통부 | ||
참고로, 재건축초과이익환수제에 관한 내용은 아래 링크를 참조하시기 바랍니다.
관련 링크 : 재건축 초과이익환수제 관련 법률 알아보기
이전의 리모델링의 경우 수직 증축이 불가능하였으나, 건축기술의 발달 및 법 개정 등으로 인해 최대 3층까지 수직증축이 가능해졌습니다.
개인적으로 생각하는 장단점을 정리하자면 다음과 같습니다.
▶ 재건축
- 장점 : 전면신축으로 인한 평면수선 제약없음, 건물가치 상승
- 단점 : 사업기간 장기화 및 공사비 부담, 재건축초과이익환수제 대상
▶ 리모델링
- 장점 : 공사비가 저렴, 사업기간 단축, 재건축초과이익환수제 비대상,
- 단점 : 평면수선의 제약 및 건물가치 상승에 한계
마치며
오늘은 부동산 보유자들이면 모두가 관심있어할만한 재건축과 리모델링에 대해 비교해보는 시간을 가져보았습니다. 뭐가 더 좋다고 결론짓기는 힘든데요, 상황에 따라 어떤 지역에서는 재건축이, 어떤 지역에서는 리모델링이 더 유리할 수 있기 때문입니다. 많은 공부와 사전조사를 통해 어떤 절차가 더 유리한지를 면밀히 따져봐야겠죠? 그럼 이만 오늘의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.
