2017년도 벌써 절반이 지나갔네요.. 전세에 살고 있는 저는 슬슬 계약만료가 다가오는데요. 전월세 계약이 끝나갈 즈음이면 항상 걱정부터 앞서요.. '집주인이 계약금 혹은 월세를 올려달라고 하면 어떡하지..? 나가라고 하면 어디로 또 집을 구해야 할까..' 등등 말이죠.
근데 전세기간이 다 끝나가도록 집주인이 아무말이 없는 경우도 간혹가다 있습니다. 이 경우에도 난감하기는 마찬가진데요, 갑자기 나가라고하면 세입자 입장에서는 굉장히 난처해질 수가 있거든요. 전세금이 한두푼도 아닐뿐더러 매물을 쉽게 구할수도 없고 말이죠.
이런때를 대비해서 법에서는 임차인들을 위한 한가지 조항을 달고 있는데요, 바로 묵시적 갱신이라는 조항입니다. 뭔지 같이 살펴볼까요?
묵시적갱신이란?
주택임대차보호법에는 다음과 같은 사항이 나와있습니다.
◇ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월~1개월 전까지 임차인에게 갱신여부, 혹은 계약조건 변경 여부에 대해 통지하지 않은 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 않은 경우 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 그러나, 임차인이 임대료를 연체(2기)하거나, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하였으면 제1항을 적용하지 아니한다.
◇ 주택임대차보호법 제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우, 2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
법령을 조금 알기 쉽게 풀어서 설명했는데요, 그래도 복잡합니다.. 좀 더 쉽게 설명을 드려볼게요.
주택임대차보호법에 따라 전세 혹은 월세 세입자는 계약 이후 2년간 법적으로 보호를 받게 됩니다. 2년 이후 계약을 해지하려면 임대인은 임대차기간 6개월전부터 1개월전까지 갱신거절의 통지를 해야하는데요, 만약 이 기간동안 통지가 없다면 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하게 되는데, 이를 묵시적갱신이라고 합니다.
임차인 입장
만약 묵시적갱신이 되면 임차인은 2년간 다시 법적으로 보호를 받을 수 있는데요, 이때는 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며 통지 이후 3개월이 지나면 방을 비워주어야 합니다.
임대인 입장
임대인 입장에서는 묵시적갱신 이후에는 일방적으로 임차인에게 나가라고 통보할 수가 없습니다. 즉, 쉽게 말해 갑과 을이 바뀌었다고도 이해할 수 있겠죠? 임대인 입장에서는 묵시적갱신이 되기 전에 임차인에게 계약의 갱신여부를 필히 통보하는 것이 바람직합니다.
부동산 중개수수료는 누가 낼까?
묵시적갱신 후에는 원칙적으로 임대인이 부동산 중개수수료를 부담해야 합니다. 부동산업자나 임대인측에서 '아직 계약기간이니 임차인이 부담해야한다'라는 이야기를 하거나, 반반 부담해야 한다고 주장하는 경우도 있으나, 이는 사실이 아닙니다. 왜냐하면, 임차인은 임대인에게 계약의 해지를 통보한 후 합법적으로 3개월 뒤에 집을 비우기 때문이죠.
마치며
오늘은 임차인들에게는 희소식인, 그러나 임대인들에게는 신경써야할 사항인 묵시적갱신에 대해 알아보았습니다. 그러나 이런 묵시적갱신을 악용하는 것은 개인적으로 바람직하지 않다고 생각됩니다. 어찌됐든 이런 상환까지 오게 되면 세입자와 집주인간의 갈등이 발생할 수 있기 때문이죠. 세입자와 집주인간의 갈등상황을 방지하기 위해서는 묵시적갱신 이전에 서로간의 대화와 이해가 필요할 것으로 생각됩니다.
