전세권설정 확정일자 비교분석

오늘은 전월세를 앞둔 세입자들이 꼭 알아야 하는 확정일자와 전세권설정에 대해 알아보도록 하겠습니다.

전세권설정과 확정일자가 중요한 이유

전세 혹은 월세를 비롯한 부동산 거래는 목돈이 들어가는 거래입니다. 임대인에게 내 돈(전세금 혹은 월세 보증금)을 맡기는 대신 임대인의 집에 들어가 사는 것이죠. 정상적으로 전세계약이 끝나면 임대인으로부터 내 돈을 돌려받고 집을 나가게 됩니다. 그러나 간혹 임대인에게 맡겨뒀던 내 돈을 받지 못하는 경우도 있는데요, 대표적인 경우가 바로 임대인이 파산하는 경우입니다. 

임대인이 파산하면 법원에서는 임대인의 유형자산을 몰수해서 채권자들(임차인, 은행, 기타 돈을 빌려준 사람 등)에게 변제를 해주게 됩니다. 그런데 만약 이 과정에서 내가 임대인의 집에 전세로 들어가있다는 것을 법원에 입증하지 못한다면 내 돈을 변제받지 못하는 끔찍한 상황에 처하게 됩니다.

따라서, 임대인과 부동산계약을 하고 임대인에 집에 입주할 때, '내가 임대인의 집에 입주하고 있다'라는 증빙이 꼭 필요한데요, 이 증빙장치가 바로 '전세권설정등기' 또는 '확정일자'입니다.

참고로, 임차인의 입장에서 전월세 보증금을 보호받을 수 있는 방법은 크게 3가지가 있습니다.

① 확정일자

② 전세권설정

③ 전세보증보험

이 중, ③번 항목인 전세보증보험은 확정일자, 전세권설정과 조금 다른 의미의 보호 방법인데, 임대인에게 직접 변제를 받는 것이 아닌, 제3의 보증기관에서 내 전세금 및 월세보증금을 보장받는 것입니다. 오늘은 ①, ②번 항목에 대해 알아보도록 하겠습니다.

전세권설정과 확정일자 비교 분석

전세권설정과 확정일자는 둘 중 1가지만 해도 됩니다. 이걸 하는 목적은 하나입니다. 내 돈을 우선적으로 보장받기 위함이죠. 이를 법률용어로 정의내리자면, 최우선변제권을 얻기 위함이라고 합니다. (참고로, 임대인 파산시 변제우선순위는 국세 채납액 등을 제외하면 일반적으로 먼저 거래한 순으로 결정됩니다.)

일단 두 방법에 대해 간단히 알아보겠습니다.

◇ 확정일자

법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 이 때 그 날짜를 의미. 확정일자를 받으면 전세금을 돌려받을 권리가 생김. <출처 : 네이버 시사상식사전>

◇ 전세권설정

전세계약을 맺은 후 임대인과 임차인이 임대차계약에서 당사자간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것. 반드시 등기부에 계약사항을 기재해야만 효력이 발생. 전세권설정을 하게 되면 전세금을 돌려받을 권리가 생김. <출처 : 네이버 시사상식사전>

같은 목적을 가진 이 두 방법은 각기 다른 차이점을 가지고 있습니다. 두 방법에 대해 표로 한번 비교해보겠습니다.

< 전세권설정과 확정일자 비교 >

구  분	확정일자	전세권설정
집주인 동의	동의 필요 없음	동의 필요
비용	600원	① 등록면허세 = 전세금 × 0.2%  ② 지방교육세 = 등록면허세 × 20%  ③ 증지대(등록수수료) = 필지당 10,000 ~ 15,000원  ④ 법무사 등기수수료 = 약 20~30만원  총 비용 = ①+②+③+④
전입신고	입주 후 전입신고 해야함	전입신고, 실거주 필요 없음
전대차	불가능	가능
경매신청	보증금 반환 소송 후 승소하면 경매신청	소송(판결) 없이 바로 경매신청 가능
경매시 보상	건물+토지를 합한 가격에서 보증금 보상	건물가격만 보증금 보상
효력	확정일자 받은 다음날부터(익일 0시)	전세권설정 신청일부터
구비서류	임대차계약서, 주민등록등본	◇ 임대인 : 등기권리증, 인감증명서, 주민등록초본, 인감도장, 전세계약서  ◇ 임차인 : 주민등록등본, 전세계약서, 도장
비고	① 상업용 오피스텔에서는 전입신고를 할 수 없으므로, 확정일자 발급 불가  ② 실제로 거주중일때만 효력 발생. 계약 전에 집을 비운다면 효력 상실	① 상업용 오피스텔도 전세권설정 가능  ② 실제 거주하지 않더라도 효력 발생

인지세 관련해서는 아래 포스팅을 참조하시면 더 자세히 알아보실 수 있습니다.

관련 링크 : 부동산 인지세, 대출 인지세 금액 알아보기

전세권설정과 확정일자의 가장 큰 차이는 비용 문제입니다. 확정일자는 600원밖에 들지 않지만, 전세권설정의 경우 전세보증금의 가격에 따라 수십만원 이상의 비용이 들곤 하죠. 셀프등기를 할 경우 법무사 수수료를 제할수도 있으나, 그럼에도 불구하고 비용면에서 확정일자보다 훨씬 부담이 됩니다.

그래서 왠만한 경우에는 확정일자를 선택하게 되는데요, 일반적으로는 부득이 확정일자를 받지 못하는 경우(대표적으로 상업용 오피스텔 입주를 들 수 있겠습니다)에 전세권설정을 하게 됩니다.

마치며

오늘은 부동산 계약에 있어서 필수적으로 알아야 할 전세권설정과 확정일자에 대해 비교해보았습니다. 아마 첫 전세거래를 하시는 분들께는 많은 도움이 될만한 포스팅이라고 생각이 드네요. 저도 처음으로 전세거래를 할 때 내 전세금을 받지 못할까봐 잔뜩 걱정했던 기억이 새록새록 납니다 ^^ 확정일자와 전세권설정을 통해 여러분의 피같은 목돈, 꼭 지키시길 바라며 오늘의 포스팅, 이만 마치겠습니다.